Le rêve canadien évolue souvent de la commodité du condo vers le fantasme de la maison avec clôture blanche, mais à quel prix? L’écart financier entre les copropriétés et les maisons individuelles s’est considérablement creusé dans les villes canadiennes, créant ce que certains analystes appellent désormais « le piège de la montée en gamme ».
Les dernières données du marché immobilier révèlent que les propriétaires canadiens qui souhaitent échanger leurs condos contre des maisons font face à des réalités financières sévères. À Toronto, la différence de prix moyenne entre les condos et les maisons détachées a grimpé à environ 825 000 $ – ce qui représente essentiellement une hypothèque supplémentaire pour la plupart des familles.
« Nous assistons à un changement fondamental dans l’échelle immobilière, » explique Karim Bhaloo, économiste en chef chez Heritage Wealth Partners. « Ce qui était autrefois une progression naturelle – du condo à la maison en rangée puis à la maison individuelle – est devenu financièrement impossible pour de nombreux ménages à revenu moyen. »
Le phénomène est particulièrement prononcé dans les plus grands centres urbains du Canada. À Vancouver, l’écart entre le condo moyen et la maison détachée dépasse 1,2 million de dollars, tandis que les propriétaires montréalais font face à une prime plus modeste mais néanmoins significative de 450 000 $ pour la transition.
Cette disparité croissante découle de multiples forces du marché. La valeur des terrains urbains a augmenté à des taux dépassant largement l’inflation, les parcelles unifamiliales devenant des denrées de plus en plus rares. Parallèlement, le développement des condos se poursuit à un rythme effréné dans la plupart des zones métropolitaines, maintenant les prix des appartements relativement plus stables.
Les données de l’Association canadienne de l’immobilier montrent que les prix des maisons détachées ont augmenté de 42 % au cours des cinq dernières années dans les grands centres urbains, alors que les condos n’ont connu qu’une appréciation de 27 % pendant la même période. Cet écart grandissant exerce une pression croissante sur les jeunes familles à la recherche de plus d’espace.
La situation a forcé de nombreux Canadiens à reconsidérer entièrement leurs trajectoires résidentielles. Sarah et Michael Thompson, un couple torontois avec une fille de deux ans, ont récemment abandonné leurs efforts de recherche de maison après six mois de déception.
« Nous avons acheté notre condo pour 620 000 $ il y a trois ans et pensions faire une mise à niveau quand nous fonderions une famille, » explique Sarah. « Mais même avec nos revenus combinés et les fonds propres de notre condo, il nous manque encore 300 000 $ pour acquérir quoi que ce soit de détaché à moins d’une heure de trajet. »
Les obstacles financiers vont au-delà du prix d’achat. Les taxes foncières, les services publics, les coûts d’entretien et les primes d’assurance augmentent tous considérablement avec la superficie et la propriété foncière. Selon les données de Statistique Canada, le propriétaire moyen d’une maison détachée dépense environ 7 800 $ de plus par an pour ces dépenses par rapport aux habitants de condos.
Pour ceux déterminés à faire le saut, les experts financiers suggèrent plusieurs stratégies. « L’approche traditionnelle consiste à constituer des fonds propres dans une première maison, mais le marché d’aujourd’hui exige plus de créativité, » note Priya Sharma, conseillère hypothécaire principale chez First National Financial.
Sharma recommande plusieurs approches pour les aspirants propriétaires de maisons: prolonger les périodes d’amortissement pour réduire les paiements mensuels, explorer des arrangements de vie multigénérationnels où les parents contribuent aux mises de fonds, ou envisager des banlieues plus éloignées où les différentiels de prix sont moins extrêmes.
La migration vers les banlieues s’est accélérée pendant la pandémie, avec des villes comme Hamilton, Barrie et Kitchener-Waterloo qui absorbent de nombreux Torontois cherchant à monter en gamme. Des tendances similaires ont émergé autour de Vancouver, les communautés de la vallée du Fraser connaissant une croissance démographique significative.
Cependant, ces relocalisations s’accompagnent de leurs propres considérations financières. « La maison peut être 400 000 $ moins chère dans une communauté satellite, mais vous ajoutez potentiellement des milliers de dollars en coûts de transport annuels et des heures de temps de trajet, » prévient l’économiste urbain David Rosenberg.
Certaines familles trouvent des solutions alternatives dans les limites de la ville. Le marché des duplex rénovés a explosé alors que les acheteurs recherchent des commodités semblables à celles des maisons sans les prix correspondants. D’autres explorent des arrangements de copropriété, où plusieurs familles achètent ensemble des propriétés plus grandes.
Les institutions financières ont remarqué cette tendance, plusieurs grandes banques développant des produits hypothécaires spécialisés pour la copropriété et les logements multifamiliaux. La Banque Royale du Canada a récemment lancé son produit « Prêt Hypothécaire Partenariat » spécifiquement conçu pour les structures de propriété non traditionnelles.
Pour les jeunes familles actuellement sur le marché des condos mais qui rêvent de jardins, les conseillers financiers suggèrent une planification stratégique. « Commencez par une évaluation réaliste de ce que cette mise à niveau coûtera dans cinq ans, pas seulement aujourd’hui, » conseille Sharma. « Tenez compte des changements potentiels de taux d’intérêt, des trajectoires de carrière et de la planification familiale. »
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) offre des calculatrices en ligne pour aider les futurs acheteurs à comprendre l’ensemble du tableau financier, y compris les frais de clôture, les droits de mutation immobilière et les dépenses d’entretien continues associées aux propriétés plus grandes.
La réalité financière des mises à niveau de logement soulève également des questions plus larges sur la politique canadienne du logement. Les experts en urbanisme pointent du doigt les lois de zonage restrictives qui limitent la diversité des logements dans les quartiers établis. Dans la plupart des grandes villes, de vastes étendues de terrain urbain restent exclusivement zonées pour les maisons unifamiliales, empêchant le développement d’options de logement « intermédiaire manquant » plus abordables comme les triplex et les appartements-jardins.
Des initiatives récentes à Vancouver et Toronto ont commencé à s’attaquer à ces barrières réglementaires, les deux villes introduisant des politiques pour encourager une densité douce à travers des logements en ruelle, des suites au sous-sol et des conversions multi-unités dans les quartiers traditionnellement unifamiliaux.
Pour le propriétaire canadien moyen de condo qui envisage une mise à niveau vers une maison, la voie à suivre nécessite une planification financière minutieuse, un timing stratégique et souvent, une flexibilité géographique. Le rêve de plus d’espace reste réalisable, mais le chemin est sans doute devenu plus complexe – et coûteux – que ce qu’ont connu les générations précédentes.
L’échelle du logement, autrefois une ascension prévisible pour les Canadiens de la classe moyenne, ressemble maintenant davantage à un saut en hauteur économique – avec la barre qui s’élève chaque année.
