Le paradoxe qui se joue actuellement sur le marché immobilier de Toronto pourrait dérouter même l’analyste immobilier le plus expérimenté. Alors que les propriétaires moyens sont aux prises avec des renouvellements hypothécaires à des taux d’intérêt douloureusement élevés, le segment ultra-luxe connaît une renaissance remarquable.
Les chiffres du mois dernier du Toronto Regional Real Estate Board révèlent que les ventes de maisons de luxe de plus de 4 millions de dollars ont bondi de 37 % par rapport à la même période l’année dernière. Pendant ce temps, le marché global poursuit son schéma erratique de brèves reprises suivies de ralentissements prolongés – ce qu’un courtier éminent m’a décrit comme « le chaos devenant la nouvelle norme ».
Cette bifurcation raconte une histoire plus large sur les inégalités de richesse et les modèles d’investissement qui remodèlent le paysage immobilier de Toronto d’une manière qui pourrait modifier définitivement le caractère de la ville.
« Nous opérons essentiellement sur deux marchés complètement différents maintenant », explique Deborah Wylde, économiste en chef chez Canadian Housing Analytics. « La majorité des Torontois font face à de véritables défis d’accessibilité, tandis que le segment de luxe fonctionne selon des règles entièrement différentes. »
Les chiffres dressent un tableau saisissant. Alors que les ventes globales de maisons dans la région du Grand Toronto ont diminué de 3,2 % en juin par rapport à 2024, les propriétés d’une valeur supérieure à 4 millions de dollars ont enregistré 48 transactions – le total le plus élevé jamais enregistré en juin dans cette catégorie. La maison de luxe moyenne se vend maintenant en 22 jours, contre 36 jours l’année dernière.
Qu’est-ce qui alimente cette montée haut de gamme? Plusieurs facteurs convergent pour expliquer ce phénomène.
D’abord, malgré les récentes baisses de taux de la Banque du Canada, l’incertitude économique mondiale pousse les investisseurs fortunés à rechercher des actifs stables. L’immobilier canadien, particulièrement à Toronto, conserve sa réputation de valeur refuge en période turbulente. Les récents ajustements du gouvernement fédéral à la taxation des gains en capital ont également motivé certains investisseurs à accélérer leurs achats avant que les nouvelles règles n’impactent pleinement le marché.
« Les particuliers ultra-fortunés considèrent l’immobilier de luxe torontois à la fois comme un achat lifestyle et une diversification de portefeuille », note Samantha Chen, gestionnaire de portefeuille chez Wealth Strategies Group. « La récente volatilité des actions technologiques et les préoccupations concernant l’inflation ont redirigé d’importants capitaux vers des actifs tangibles. »
Les acheteurs internationaux sont également revenus en force. Après un retrait temporaire pendant les restrictions frontalières liées à la pandémie, l’investissement étranger dans les propriétés de luxe du Grand Toronto a rebondi de façon spectaculaire. Les données de Statistique Canada montrent que les capitaux étrangers affluant vers l’immobilier résidentiel de l’Ontario ont augmenté de 41 % d’une année sur l’autre, avec une partie importante concentrée dans les quartiers haut de gamme du Grand Toronto.
Forest Hill, Rosedale et Bridle Path – les enclaves de luxe traditionnelles de Toronto – ont tous vu plusieurs transactions à huit chiffres en 2025. Mais ce qui est peut-être plus révélateur, c’est l’émergence de nouveaux points chauds de luxe dans des zones auparavant de milieu de gamme.
« Nous voyons des propriétés se négocier au-dessus de 4 millions de dollars dans des quartiers qui n’auraient jamais soutenu ces valeurs il y a cinq ans », déclare Martin Kovacs, spécialiste des propriétés de luxe chez Prestige Realty Group. « Des zones comme Leslieville et Junction ont maintenant des propriétés qui franchissent les seuils du luxe, ce qui transforme complètement la composition socio-économique de ces communautés. »
Cette transformation soulève des préoccupations légitimes concernant le déplacement et la cohésion communautaire. Lors de ma visite à Leslieville la semaine dernière, le contraste était impossible à manquer – de nouvelles maisons ultra-modernes s’élevant à côté de modestes propriétés centenaires, avec des commerces locaux qui ciblent de plus en plus une clientèle plus aisée.
Jasmine Rodriguez, défenseure communautaire du Housing Accessibility Network, souligne les conséquences troublantes: « Quand les quartiers subissent une montée en gamme rapide, nous perdons la diversité économique et le caractère même qui rendait ces zones désirables en premier lieu. Le tissu des communautés s’effiloche quand le logement devient purement axé sur l’investissement. »
Le secteur technologique porte une responsabilité significative dans cette montée du luxe. Malgré les récentes mises à pied dans certaines entreprises technologiques, la position de Toronto comme troisième plus grand pôle technologique d’Amérique du Nord continue de générer une richesse considérable pour les dirigeants et les premiers employés. Les récentes introductions en bourse de trois entreprises technologiques basées à Toronto ont créé des dizaines de nouveaux multimillionnaires à la recherche de logements appropriés.
« La richesse technologique fonctionne différemment des sources traditionnelles d’opulence », explique l’économiste urbain Carlos Mendes. « Ces acheteurs privilégient souvent le design et l’intégration technologique plutôt que les adresses de prestige établies. Ils redéfinissent ce que signifie le luxe dans l’immobilier torontois. »
La contradiction entre la vigueur du luxe et l’incertitude du marché plus large crée des défis de planification pour les promoteurs et les décideurs politiques. Les nouveaux développements de luxe annoncés ce printemps comprennent un projet de front de mer ultra-premium de 1,2 milliard de dollars et trois immeubles de moyen hauteur à Yorkville avec des prix de départ supérieurs à 3 millions de dollars.
Pendant ce temps, la construction de logements de milieu de gamme continue de prendre du retard par rapport à la croissance démographique. Les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement indiquent une baisse de 12 % d’une année sur l’autre des mises en chantier pour les unités dont le prix se situe dans le tiers moyen du marché.
L’approche prudente de la Banque du Canada en matière de réductions des taux d’intérêt accentue cette divergence. Alors que les acheteurs de luxe disposent généralement d’une équité substantielle ou de positions en espèces, le propriétaire torontois moyen fait face à des paiements mensuels significativement plus élevés lors du renouvellement des hypothèques, même avec les récentes réductions modestes des taux.
« La politique monétaire actuelle avantage involontairement les acheteurs fortunés tout en prolongeant les défis pour le marché moyen », déclare l’analyste financière Priya Singh. « L’environnement des taux fonctionne essentiellement comme un filtre de richesse déterminant qui peut entrer ou rester dans la propriété immobilière. »
Pour l’avenir, les observateurs du marché offrent des prédictions mitigées. Certains croient que la montée du luxe représente un phénomène temporaire alimenté par des conditions économiques uniques et une demande refoulée. D’autres y voient une restructuration fondamentale des marchés immobiliers urbains à travers l’Amérique du Nord.
Ce qui semble de plus en plus clair, c’est que l’avenir immobilier de Toronto comportera probablement une stratification encore plus grande entre les segments. La ville qui s’enorgueillissait autrefois de quartiers à revenus mixtes pourrait de plus en plus ressembler aux divisions marquées observées dans des villes comme San Francisco et New York.
Alors que Toronto continue de se réinventer à travers cette période de transformation, la question demeure de savoir si les interventions politiques peuvent préserver une certaine mesure d’accessibilité au logement à travers les niveaux de revenus, ou si les forces du marché cimenteront la trajectoire actuelle de croissance du luxe et de contrainte du marché moyen.
La réponse façonnera non seulement les valeurs immobilières, mais aussi le caractère fondamental de la plus grande région métropolitaine du Canada pour les générations à venir.
