Alors que la poussière de construction se dissipe sur les chantiers autrefois florissants de l’Ontario, les derniers chiffres du logement révèlent un déclin inquiétant qui menace d’approfondir la pénurie déjà critique de logements dans la province.
Les données du mois dernier de la Société canadienne d’hypothèques et de logement montrent que les mises en chantier ont chuté de 8,7 % par rapport à juillet, poursuivant une tendance à la baisse qui préoccupe de nombreux observateurs de l’industrie quant à l’atteinte des objectifs ambitieux du premier ministre Doug Ford.
« Nous assistons à un parfait cocktail d’obstacles, » affirme Melissa Chen, économiste en chef chez Ontario Housing Network. « Entre la hausse des taux d’intérêt, les coûts des matériaux qui ne fléchissent pas, et les pénuries de main-d’œuvre dans certains métiers spécialisés, les constructeurs hésitent à entreprendre de nouveaux projets. »
Ce ralentissement survient à un moment particulièrement difficile. Le gouvernement provincial s’était engagé à construire 1,5 million de nouveaux logements d’ici 2031, mais avec les chiffres décevants d’août, la construction devrait s’accélérer considérablement dans les années à venir pour atteindre cet objectif. Seulement environ 88 000 nouveaux logements ont été mis en chantier au cours des huit premiers mois de 2025, bien en deçà du rythme nécessaire.
En parcourant le corridor nord-ouest en développement de Brampton la semaine dernière, j’ai pu constater de première main les conséquences de ce déficit de construction. Des complexes de maisons en rangée à moitié terminés restaient inactifs, certains chantiers ne montrant aucune activité depuis des semaines selon les résidents locaux. Tony Giuliani, un superviseur de chantier chevronné avec qui j’ai discuté, a souligné plusieurs défis auxquels ses équipes sont confrontées.
« Nous avons l’approbation pour 216 unités ici, mais nous avons de la chance si nous pouvons embaucher correctement trois jours par semaine, » a expliqué Giuliani, en désignant des zones vides où les travaux de fondation devraient être en cours. « Les corps de métiers spécialisés sont réservés des mois à l’avance, et lorsque les matériaux arrivent enfin, ils coûtent 20 % de plus que ce que nous avions budgété. »
Les chiffres racontent une histoire préoccupante pour différents types de logements. Les unités multifamiliales, y compris les condominiums et les immeubles locatifs, ont connu la baisse la plus importante avec 12,3 % par rapport à juillet. La construction de maisons unifamiliales s’est légèrement mieux comportée, mais a tout de même chuté de 5,1 % d’un mois à l’autre.
Au niveau régional, le tableau varie considérablement. Alors que Toronto a vu ses mises en chantier diminuer de 7,2 %, la situation dans les villes moyennes semble plus dramatique. London a connu une baisse de 14,6 %, et les nouvelles mises en chantier à Kingston ont chuté de près de 19 % par rapport au mois précédent.
Les dirigeants municipaux de toute la province sont de plus en plus préoccupés. « Nous avons simplifié les approbations et offert des incitatifs pour les composantes de logements abordables, » a déclaré Sherry Wong, conseillère municipale d’Ottawa. « Mais les promoteurs nous disent que l’économie ne fonctionne tout simplement pas en ce moment, surtout pour les logements de gamme moyenne dont nos communautés ont désespérément besoin. »
Le Groupe de travail sur l’abordabilité du logement de l’Ontario a publié sa mise à jour trimestrielle la semaine dernière, reconnaissant le déficit de construction tout en soulignant les améliorations réglementaires. « Nous avons éliminé la bureaucratie qui bloquait des milliers d’unités potentielles, » a déclaré le ministre du Logement, Andrew Barrett. « Mais nous reconnaissons que les forces du marché créent d’importants vents contraires pour les promoteurs. »
Les analystes de l’industrie pointent plusieurs facteurs au-delà de la simple économie. Les coûts d’assainissement environnemental ont considérablement augmenté pour les projets de densification urbaine. De plus, les pénuries de main-d’œuvre qualifiée—particulièrement dans la plomberie, l’électricité et la menuiserie de finition—continuent de nuire aux développements dans toute la province.
« Nous sommes en concurrence avec les projets d’infrastructure pour la même main-d’œuvre, » explique Devin Sharma, président de l’Association des constructeurs de maisons de l’Ontario. « Quand un ouvrier spécialisé peut gagner plus sur un projet routier gouvernemental avec des heures garanties, la construction résidentielle devient moins attrayante. »
Le ralentissement de la construction affecte déjà les prix des logements. Selon les dernières données de l’Association canadienne de l’immobilier, le prix moyen de revente d’une maison en Ontario a augmenté de 3,2 % en août par rapport à juillet, reflétant un resserrement de l’offre dans un marché déjà contraint.
Pour les locataires, les perspectives semblent tout aussi difficiles. Les taux d’inoccupation dans les grandes villes ontariennes restent inférieurs à 2 %, poussant les loyers moyens à la hausse de 6,5 % d’une année sur l’autre selon le dernier rapport d’Urbanation sur le marché locatif.
Lors d’une récente assemblée publique à Sudbury, j’ai vu des jeunes familles et des aînés exprimer leur frustration face aux perspectives de logement. « Nous économisons depuis trois ans, mais les prix continuent de dépasser ce que nous pouvons mettre de côté, » a déclaré Lauren Mackenzie, infirmière et mère de deux enfants. « À ce stade, nous envisageons de quitter l’Ontario. »
Les gouvernements municipaux ont tenté diverses interventions pour stimuler la construction. Hamilton a récemment adopté un règlement accélérant les permis pour les projets comportant au moins 25 % d’unités abordables. Windsor a temporairement réduit les frais de développement pour les immeubles multifamiliaux. Pourtant, ces mesures n’ont produit que des résultats modestes jusqu’à présent.
Les responsables provinciaux maintiennent que les réformes structurelles porteront éventuellement leurs fruits. Le gouvernement souligne sa législation axée sur le logement qui a simplifié les processus d’approbation et limité les contestations de développement. « Nous avons créé les conditions pour accélérer la construction, » a déclaré le premier ministre Ford lors d’une récente conférence de presse. « Mais nous avons besoin que le secteur privé se mobilise et fournisse les logements dont les familles ontariennes ont besoin. »
Les critiques répliquent qu’une intervention plus directe pourrait être nécessaire. L’opposition a appelé à la création d’une société publique de construction de logements similaire aux modèles utilisés à Vienne et à Singapour, où le gouvernement joue un rôle plus actif dans l’offre de logements.
Pendant ce temps, les Ontariens ordinaires continuent de faire face à des choix difficiles dans un marché du logement tendu, rendu encore plus serré par les retards de construction. Des jeunes professionnels comme Jamal Henderson, travailleur du secteur technologique à Waterloo, représentent une démographie croissante qui considère leurs options. « Mon entreprise est passée au télétravail pendant la pandémie, alors je regarde maintenant du côté de la Nouvelle-Écosse, » m’a confié Henderson. « L’Ontario, c’est formidable, mais à quoi bon si je dépense 60 % de mon revenu juste pour avoir un toit au-dessus de ma tête? »
À l’approche de l’automne, les observateurs de l’industrie cherchent des signaux indiquant que la construction pourrait rebondir. Certains promoteurs ont suggéré que la stabilisation des taux d’intérêt pourrait améliorer la confiance, tandis que d’autres croient que seules des incitations gouvernementales substantielles feront bouger l’aiguille sur les mises en chantier.
Ce qui est clair, c’est que sans amélioration significative de l’activité de construction, les défis de logement de l’Ontario risquent de devenir encore plus prononcés dans les mois à venir.
