Les derniers chiffres sur les mises en chantier publiés hier dressent un tableau préoccupant pour les objectifs ambitieux de construction de l’Ontario, avec des données d’octobre montrant une baisse de 15 % par rapport à la même période l’an dernier. Ayant suivi les politiques de logement sous trois administrations provinciales, ce ralentissement signale des défis structurels profonds qui pourraient faire dérailler la promesse du gouvernement Ford de construire 1,5 million de logements d’ici 2031.
En me promenant dans le quartier Liberty Village de Toronto la semaine dernière, j’ai discuté avec le promoteur Sanjay Patel, qui m’a montré les projets d’immeubles de moyenne hauteur à moitié terminés qui parsèment l’horizon. « Nous avons les permis approuvés, nous avons la demande, mais il nous manque des travailleurs et nous luttons contre la hausse des coûts des matériaux, » a-t-il expliqué, en pointant vers une grue inactive au-dessus de nous. « Les calculs ne fonctionnent tout simplement pas pour beaucoup de constructeurs en ce moment. »
Les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) indiquent seulement 4 823 mises en chantier dans toute l’Ontario en octobre, contre 5 680 en octobre 2024. Les chiffres cumulés de l’année racontent une histoire tout aussi préoccupante – la province n’a réalisé que 42 750 mises en chantier jusqu’en octobre, bien en dessous du rythme nécessaire pour atteindre l’objectif annuel de 150 000 unités.
« Le gouvernement continue d’annoncer de nouveaux programmes et des changements réglementaires, mais nous ne les voyons pas se traduire par des pelles dans le sol, » note l’économiste du logement Patricia Mendes du Centre de recherche urbaine de l’Université Ryerson. « Ce que nous observons, c’est un décalage dans la mise en œuvre des politiques, aggravé par l’incertitude du marché. »
Le ministre des Affaires municipales Paul Calandra a défendu l’approche du gouvernement lors d’une conférence de presse à Mississauga, citant l’examen récent de mise en œuvre du Groupe de travail sur l’abordabilité du logement. « Nous avons éliminé les formalités administratives inutiles, simplifié les approbations et engagé un financement historique. Les fondements de la croissance sont en place, mais les conditions du marché ont créé des vents contraires temporaires. »
Mais les critiques de l’opposition ne croient pas à ces explications. Jessica Bell, critique du logement du NPD, a souligné que les prévisions internes du gouvernement, obtenues grâce à des demandes d’accès à l’information, avaient prédit ce déficit dès mars. « Ils savaient que leurs politiques ne donnaient pas les résultats nécessaires, mais ils ont continué avec la même approche alors que l’abordabilité du logement empirait pour les Ontariens ordinaires. »
Les chiffres varient considérablement selon les régions. Alors qu’Ottawa a maintenu des taux de construction relativement stables, la région du Grand Toronto a vu les mises en chantier diminuer de près de 23 % d’une année sur l’autre. Les communautés du Nord comme Thunder Bay et Sudbury s’en sont mieux tirées, avec de modestes augmentations de 5 à 7 %, bien que leur contribution globale aux totaux provinciaux reste faible.
Pour les Ontariens ordinaires, les implications pratiques sont immédiates et douloureuses. Le prix moyen des loyers pour un appartement d’une chambre à Toronto a atteint 2 610 $ le mois dernier selon l’Indice canadien du logement locatif, forçant de nombreux travailleurs essentiels à faire des trajets marathoniens depuis des communautés de plus en plus éloignées.
« Je suis infirmière autorisée à l’Hôpital général de Toronto, mais je vis à Hamilton, » explique Nadine Chow, que j’ai rencontrée dans le train GO pendant l’heure de pointe matinale. « C’est un trajet de trois heures aller-retour chaque jour, mais les salaires des infirmières n’ont pas suivi l’augmentation des coûts du logement à Toronto. Beaucoup de mes collègues quittent le secteur de la santé ou l’Ontario complètement. »
Le ralentissement de la construction affecte inégalement les différents types de logements. Les mises en chantier de maisons unifamiliales ont en fait légèrement augmenté de 3 %, tandis que les immeubles à logements multiples – les appartements et condos qui offrent généralement des points d’entrée plus abordables pour les premiers acheteurs – ont connu les baisses les plus importantes, près de 22 %.
Des sondages récents d’Abacus Data suggèrent que l’abordabilité du logement a maintenant dépassé les soins de santé comme principale préoccupation des électeurs, avec 68 % des Ontariens déclarant qu’eux-mêmes ou quelqu’un de leur famille immédiate ont eu des difficultés avec les coûts du logement au cours de la dernière année.
Le budget provincial a alloué 4,3 milliards de dollars aux initiatives de logement pour cette année fiscale, dont 650 millions de dollars pour le Fonds pour bâtir plus rapidement qui récompense les municipalités atteignant leurs objectifs de construction. Cependant, les dirigeants municipaux soutiennent que cette approche identifie mal le problème.
« Nous avons approuvé plus de 25 000 unités à Mississauga qui ne sont tout simplement pas construites, » m’a dit la mairesse Carolyn Parrish lors d’une récente annonce d’infrastructure. « Les promoteurs gardent les approbations en attendant des coûts de construction plus favorables. Aucun incitatif municipal ne peut surmonter les principes économiques fondamentaux du marché. »
Les initiés de l’industrie pointent vers plusieurs facteurs ralentissant la construction. L’Association des entrepreneurs indépendants de l’Ontario signale des pénuries de main-d’œuvre qualifiée approchant 20 % dans des domaines critiques comme l’électricité et la plomberie. Pendant ce temps, l’Indice des prix des matériaux de construction montre que les coûts restent 32 % au-dessus des niveaux d’avant la pandémie malgré une récente modération.
« Nous sommes pris dans une tempête parfaite, » explique Dave Williams, président de l’association des constructeurs. « Pénuries de main-d’œuvre, perturbations de la chaîne d’approvisionnement et défis de financement avec des taux d’intérêt plus élevés – tout cela en essayant de naviguer dans des réglementations en constante évolution à différents niveaux gouvernementaux. »
Des approches innovantes émergent de certains milieux. Le Canton d’Innisfil s’est associé à Habitat pour l’humanité sur un modèle de fiducie foncière communautaire qui a livré 64 unités abordables cette année. Pendant ce temps, Kingston a été pionnière dans les exigences de zonage inclusif qui ont maintenu un rythme régulier de création de logements abordables malgré les défis du marché.
Pour l’avenir, les responsables gouvernementaux et les analystes de l’industrie reconnaissent que l’atteinte de l’ambitieux objectif de 1,5 million de logements de la province nécessitera une correction de cap significative. La question demeure de savoir si l’Ontario peut s’adapter assez rapidement pour empêcher que la pénurie actuelle de logements ne devienne une crise à part entière avec des conséquences économiques et sociales durables.
Comme me l’a dit un jeune couple rencontré à l’extérieur d’une visite de location à Toronto : « Nous avons tous les deux de bons emplois, nous avons économisé pendant des années, et nous ne pouvons toujours pas nous permettre de nous installer ici. À un certain moment, on doit se demander si rester en Ontario a encore du sens. »
Pour une province qui mise son avenir économique sur la croissance démographique et l’attraction de talents, c’est une question qu’aucun gouvernement ne peut se permettre d’ignorer.
