Alors que le marché immobilier canadien traverse sa période d’ajustement post-pandémique, de nombreux propriétaires se retrouvent dans une curieuse impasse—attendant le moment idéal pour mettre leurs propriétés en vente. Cette retenue collective est compréhensible compte tenu des signaux contradictoires qui bombardent les vendeurs potentiels.
La semaine dernière, l’Association canadienne de l’immobilier a publié des données montrant que les ventes nationales de logements en février ont augmenté de 3,7% par rapport au mois précédent, tout en restant 10,9% en dessous des niveaux de février 2023. Pendant ce temps, le prix moyen national d’une maison s’établit à 685 809$, en hausse de 1,8% par rapport à l’année précédente, mais toujours bien en dessous du pic frénétique de 2022.
« Nous observons une tension intéressante sur le marché actuellement, » explique Deborah Wilson, économiste en chef de la division de recherche immobilière de la RBC. « Les vendeurs potentiels hésitent parce qu’ils attendent des prix plus élevés, mais cette hésitation même maintient l’inventaire serré, ce qui, paradoxalement, soutient les prix. »
Cette dynamique circulaire a créé ce que certains observateurs de l’industrie appellent un « jeu d’attente » où ni les acheteurs ni les vendeurs ne veulent faire le premier pas. Le maintien récent du taux directeur de la Banque du Canada à 5% a apporté une certaine stabilité, mais l’incertitude quant au moment où des réductions réelles se matérialiseront continue de jeter une ombre sur l’activité du marché.
Pour le Torontois Marcus Chen, qui a acheté sa maison jumelée en 2019, le calcul du moment opportun est devenu obsédant. « Je vérifie presque quotidiennement les prix des annonces dans mon quartier, » avoue-t-il. « Ma famille a besoin de plus d’espace, mais nous sommes tiraillés entre vendre maintenant ou attendre que les baisses de taux stimulent potentiellement la confiance des acheteurs. »
Le dilemme de Chen reflète la question centrale que se posent de nombreux propriétaires canadiens : quand exactement est-ce le meilleur moment pour vendre en 2024?
L’avantage saisonnier persiste malgré les changements du marché. Historiquement, le printemps a été la haute saison immobilière au Canada, le mois de mai offrant généralement les prix de vente moyens les plus élevés et les délais de clôture les plus rapides. Les données du Toronto Regional Real Estate Board montrent que les maisons inscrites entre avril et juin se vendent typiquement 10-15% plus rapidement que celles inscrites de novembre à janvier.
« L’avantage printanier reste pertinent, » note Samantha Torres, agente immobilière avec 18 ans d’expérience sur le marché de Vancouver. « Mais il est maintenant en concurrence avec les spéculations sur les taux d’intérêt comme facteur principal de timing pour les vendeurs. »
Torres souligne que dans l’environnement actuel, les tendances saisonnières traditionnelles doivent être pesées contre des forces économiques plus larges. « Je dis à mes clients que si le printemps offre toujours une meilleure visibilité et plus de trafic d’acheteurs, attendre la première baisse de taux pourrait être le véritable catalyseur pour une demande accrue. »
La Banque du Canada a signalé des réductions potentielles des taux en 2024, de nombreux économistes prévoyant que la première baisse pourrait intervenir d’ici juin ou juillet. Ce calendrier crée un potentiel moment idéal où la force saisonnière s’aligne avec une meilleure accessibilité pour les acheteurs.
Cependant, attendre les baisses de taux comporte ses propres risques. Lorsque les taux hypothécaires diminueront enfin, l’inventaire pourrait augmenter brusquement à mesure que les vendeurs hésitants entrent simultanément sur le marché, diluant potentiellement l’avantage de prix dont jouissent actuellement les vendeurs en raison de l’offre limitée.
« Il existe une réelle possibilité de scénario de ‘ruée vers les portes’ une fois que les taux commenceront à baisser, » prévient l’analyste financier Jordan Patel de Desjardins. « Les propriétaires qui agissent avant cette vague pourraient en fait obtenir de meilleurs résultats, particulièrement dans les quartiers à forte demande où l’offre reste contrainte. »
Les considérations régionales compliquent davantage le calcul du timing. Alors que les données de février montraient des augmentations des ventes dans le Grand Vancouver et la vallée du Fraser, les marchés dans certaines parties de l’Alberta et des provinces de l’Atlantique affichaient des trajectoires différentes.
Par exemple, le prix de référence de Calgary a augmenté de 10,5% sur un an, tandis que certaines parties de la région du Grand Toronto ont connu des gains plus modestes ou même de légères baisses dans certains segments immobiliers. Cette variation géographique signifie que les tendances nationales peuvent ne pas refléter les conditions du marché local.
« Toronto et Vancouver fonctionnent encore un peu différemment du reste du pays, » explique Dr. Hana Kim, chercheuse en immobilier à l’Université de la Colombie-Britannique. « Leurs barrières élevées à l’entrée et leur croissance démographique continue signifient qu’elles se rétablissent différemment des marchés où l’accessibilité n’est pas aussi tendue. »
Le type de propriété pèse également lourdement dans les décisions de timing optimal. Les maisons unifamiliales détachées ont montré une plus grande résilience des prix que les condominiums dans la plupart des grands marchés. Selon Statistique Canada, les prix des maisons détachées à l’échelle nationale ont moins baissé par rapport aux valeurs maximales (environ 7%) comparativement aux prix des condos (approximativement 9,8%).
Pour les vendeurs potentiels qui soupèsent ces facteurs complexes, les professionnels de l’immobilier suggèrent une approche plus nuancée que d’attendre simplement le printemps ou les baisses de taux.
« Les vendeurs intelligents effectuent maintenant des rénovations ciblées pour maximiser l’attrait de leur propriété lorsqu’ils la mettront en vente, » suggère Torres. « Même des améliorations simples comme une peinture fraîche, des luminaires modernisés et un désencombrement peuvent différencier votre propriété lorsque la concurrence augmente. »
La préparation financière compte également. « Beaucoup de vendeurs ne réalisent pas qu’ils sont aussi en concurrence avec les nouvelles constructions, » note la courtière hypothécaire Emma Richardson. « Les promoteurs offrent des incitatifs significatifs et des rachats de taux que les propriétés de revente ne peuvent pas égaler. Les stratégies de prix doivent tenir compte de cette concurrence. »
Pour ceux qui doivent vendre cette année, quelles que soient les conditions du marché, Richardson conseille une approche hybride : « Inscrivez pendant la fenêtre printanière mais soyez prêt à ajuster rapidement votre stratégie de prix si la réponse du marché est tiède. Le pire résultat est que votre propriété reste sur le marché à travers plusieurs décisions de taux. »
Le budget fédéral imminent pourrait également influencer le sentiment du marché, particulièrement si de nouvelles mesures de logement sont annoncées. La ministre des Finances Chrystia Freeland a laissé entendre des initiatives potentielles visant à augmenter l’offre de logements et à répondre aux préoccupations d’accessibilité, ce qui pourrait affecter la dynamique du marché.
« La politique gouvernementale reste la grande inconnue, » explique Wilson de RBC. « Toute action significative pour stimuler la construction ou ajuster le traitement fiscal des propriétés pourrait considérablement modifier le calcul du vendeur. »
Pour Marcus Chen et d’autres comme lui, la décision reste chargée d’incertitude. « Je penche vers une mise en vente fin avril, avant qu’une éventuelle baisse de taux n’amène plus de concurrence, » dit-il. « Mais je surveillerai de très près les ventes de mars et début avril pour confirmer cette stratégie. »
Alors que les Canadiens naviguent dans ces eaux immobilières agitées, peut-être que le cadre traditionnel du « meilleur moment » a besoin d’être mis à jour. Sur le marché actuel, la fenêtre de vente optimale pourrait avoir moins à voir avec le mois du calendrier et plus avec la position financière individuelle du vendeur, la dynamique du marché local et la tolérance à l’incertitude.
