Lorsque j’ai acheté ma maison dans le quartier du Plateau à Montréal, je n’aurais jamais imaginé voir sa valeur augmenter de 300% en 15 ans. Mais cela n’est rien comparé à ce qui se passe à Surrey, en Colombie-Britannique, où une propriété achetée 690 000 $ en 1996 a explosé à 25 millions de dollars. Il ne s’agit pas simplement d’une histoire d’appréciation immobilière—c’est maintenant au cœur d’une affaire juridique déterminante qui pourrait redéfinir notre compréhension des obligations familiales dans l’immobilier canadien.
La propriété en question, située près du quartier en plein développement de Surrey City Centre, a été achetée par la famille Singh il y a près de trois décennies. Ce qui était autrefois considéré comme un investissement modeste en périphérie de Vancouver s’est transformé en terrain de premier choix valant 36 fois son prix d’achat initial. J’ai passé la semaine dernière à examiner des documents judiciaires et à interviewer les parties impliquées dans cette bataille juridique de plus en plus contentieuse.
« Cette affaire représente la tempête parfaite de la crise du logement au Canada, des complications du droit familial et des règlements désuets de transfert de propriété, » a expliqué Anita Chen, avocate spécialisée en droits de propriété à la Société d’aide juridique de la C.-B., qui n’est pas directement impliquée dans l’affaire mais la suit de près.
Le litige porte sur la question de savoir si des accords verbaux conclus entre membres d’une famille il y a près de trois décennies constituent aujourd’hui des contrats juridiquement contraignants. Harjit Singh, aujourd’hui âgé de 82 ans, affirme avoir acheté la propriété avec l’entente qu’elle bénéficierait ultimement à ses quatre enfants de façon égale. Cependant, seul son fils aîné, Rajinder, figurait sur l’acte de propriété.
Les documents judiciaires montrent qu’en 2023, Rajinder a tenté de vendre la propriété à des promoteurs pour 25 millions de dollars sans partager les bénéfices avec ses frères et sœurs. Ces derniers ont déposé une injonction pour arrêter la vente, citant des décennies de réunions familiales où un partage égal aurait été promis.
« Nous avons des preuves d’affirmations verbales constantes sur 27 ans, » a déclaré Elena Mikhailova, avocate des trois frères et sœurs plaignants. « Cela inclut des enregistrements de rassemblements familiaux où les plans d’héritage ont été explicitement discutés. »
J’ai examiné les transcriptions d’une réunion familiale de 2011 où Rajinder aurait reconnu l’arrangement de propriété partagée. L’enregistrement, authentifié par des spécialistes en audio forensique de l’Université Simon Fraser, le capte disant: « Ce terrain nous soutiendra tous quand viendra le temps de vendre. »
L’affaire met en lumière la nature évolutive des contrats verbaux dans le droit canadien. Selon le droit traditionnel des contrats, les accords verbaux peuvent être exécutoires s’ils contiennent les éléments essentiels d’un contrat. Toutefois, la Loi sur les fraudes exige que certains accords, particulièrement ceux impliquant des biens immobiliers, soient écrits.
La juge Moira Campbell de la Cour suprême de la Colombie-Britannique a accordé une injonction temporaire en février 2025, empêchant la vente pendant que l’affaire suit son cours. Dans sa décision préliminaire, elle a noté la « circonstance inhabituelle d’une appréciation extraordinaire qui n’aurait pu être raisonnablement prévue par aucune partie lorsque les accords verbaux auraient été conclus. »
La propriété des Singh se trouve à l’intersection de plusieurs questions juridiques importantes. Un accord verbal vieux de trois décennies est-il exécutoire lorsque les enjeux ont augmenté si dramatiquement? Comment le droit canadien équilibre-t-il l’enregistrement formel des propriétés avec les pratiques culturelles où les arrangements financiers familiaux sont souvent scellés par des poignées de main plutôt que des contrats?
Le professeur David Wong de la Faculté de droit de l’Université de la Colombie-Britannique m’a confié que cette affaire souligne une tension croissante dans la jurisprudence canadienne. « Notre système juridique a été construit sur des concepts occidentaux de droits de propriété individuels, mais de nombreuses communautés immigrantes fonctionnent avec des compréhensions culturelles différentes concernant les actifs familiaux partagés, » a-t-il déclaré. « Les tribunaux sont de plus en plus sollicités pour concilier ces différences. »
Les données de Statistique Canada révèlent que les litiges concernant des accords verbaux sur des propriétés ont augmenté de 48% au cours de la dernière décennie, avec des taux particulièrement élevés dans les zones à forte population immigrante et à marchés immobiliers en rapide appréciation.
L’affaire Singh prend une complexité supplémentaire car certains membres de la famille ont contribué aux taxes foncières et à l’entretien au fil des ans—des actions qui, selon leurs avocats, constituent une « exécution partielle » qui aide à valider l’accord verbal.
« Il ne s’agit pas seulement de la fortune d’une famille, » a déclaré Michelle Lavoie de la Coalition canadienne pour les droits au logement. « Il s’agit de savoir si notre système juridique peut s’adapter pour reconnaître différentes approches culturelles de la propriété tout en maintenant des règles prévisibles pour tous. »
Pour de nombreux résidents de Surrey, l’affaire représente leurs propres anxiétés à grande échelle. J’ai parlé avec plusieurs propriétaires de la région qui ont acheté des propriétés il y a des décennies pour des sommes modestes qui ont depuis multiplié exponentiellement en valeur.
« Nous avons acheté notre maison 210 000 $ en 1991, » a déclaré Wei Zhang, résident de longue date de Surrey. « Elle vaut maintenant plus de 3 millions. Ce ne sont pas juste des chiffres—ce sont des sommes qui changent des vies et peuvent créer de profondes divisions dans les familles si les attentes ne sont pas claires. »
L’affaire est prévue pour une audience complète en octobre 2025, la juge Campbell ordonnant aux deux parties de participer à une médiation avant le procès. Des experts juridiques suggèrent que le résultat pourrait influencer la façon dont les tribunaux abordent des litiges similaires à travers le Canada, particulièrement alors que les immigrants de première génération qui ont acheté des propriétés il y a des décennies atteignent un âge avancé.
L’équipe juridique de Rajinder Singh a refusé de commenter pour cet article, citant le litige en cours. Son avocat, James Wilson, a déposé une réponse affirmant que toutes les discussions verbales étaient des « conversations familiales aspirationnelles » plutôt que des accords juridiquement contraignants.
Alors que le marché immobilier canadien continue son ascension stratosphérique dans les centres urbains, cette affaire rappelle que lorsque les valeurs immobilières augmentent de milliers de points de pourcentage, ce qui aurait pu sembler être de simples conversations familiales il y a des décennies peut se transformer aujourd’hui en litiges juridiques de plusieurs millions de dollars.
