Le matin où Sandra Davidson a ouvert son courrier pour découvrir un avis d’augmentation de loyer mensuel de 920 $, elle est restée stupéfaite à sa table de cuisine. Après sept années stables dans leur coopérative d’habitation de l’île de Vancouver, elle et son mari Paul ont soudainement fait face à une hausse de 63 % de leurs frais de logement—avec à peine un mois de préavis.
« J’ai pensé qu’il y avait une erreur, » m’a confié Sandra lorsque j’ai visité leur modeste appartement de deux chambres à Nanaimo la semaine dernière. « Nous avons toujours considéré les coopératives comme des alternatives de logement abordable. On a l’impression d’être poussés dehors. »
Les Davidson représentent une cohorte croissante de Canadiens pris dans une crise d’abordabilité inattendue au sein des coopératives d’habitation—un modèle longtemps célébré pour offrir un milieu de vie stable, communautaire et à des tarifs inférieurs au marché. Mais alors que les coûts d’exploitation grimpent en flèche partout en Colombie-Britannique, de nombreuses coopératives prennent des décisions difficiles qui remettent en question leurs principes fondamentaux.
Leur conseil d’administration cite l’explosion des primes d’assurance, les coûts d’entretien différés et l’expiration d’une entente d’exploitation avec la SCHL qui subventionnait auparavant leur hypothèque. Le trésorier du conseil a expliqué qu’ils avaient reporté les augmentations pendant la pandémie, créant un écart financier qui exige maintenant des mesures drastiques.
« Nous sommes face à une tempête parfaite, » a déclaré Marcus Chen, président du conseil de la coopérative. « Notre assurance a doublé en trois ans, notre immeuble nécessite des réparations critiques, et nous avons perdu le soutien fédéral. Nous ne sommes pas des propriétaires corporatifs—nous sommes nous-mêmes des résidents confrontés à des choix impossibles. »
La situation met en lumière une crise plus large qui se déroule dans le secteur des coopératives d’habitation en Colombie-Britannique. Selon la Fédération des coopératives d’habitation de la C.-B., environ 240 coopératives d’habitation dans la province logent près de 15 000 ménages. Beaucoup ont été développées il y a des décennies dans le cadre de programmes fédéraux qui fournissaient une aide hypothécaire avec des ententes qui arrivent maintenant à échéance.
« Nous voyons des scénarios similaires se dérouler dans toute la province, » a déclaré Thom Armstrong, directeur général de la Fédération des coopératives d’habitation de la C.-B. « Lorsque ces ententes fédérales prennent fin, les coopératives doivent devenir autonomes du jour au lendemain, souvent sans fonds de réserve adéquats ni planification de transition. »
Pour les Davidson, tous deux aînés avec des revenus fixes, la situation semble particulièrement précaire. Paul, 72 ans, s’est récemment remis d’une chirurgie cardiaque. Sandra, 68 ans, gère méticuleusement leur budget familial. Leur revenu de pension combiné de 3 200 $ par mois signifie que l’augmentation consommerait plus de la moitié de leurs revenus pour le logement uniquement.
« Nous avons regardé les appartements, mais il n’y a rien qui soit proche de ce que nous pouvons nous permettre, » a expliqué Sandra, me montrant des annonces de location sur sa tablette. « Même les sous-sols se louent à 1 800 $ maintenant. Nous devrons peut-être quitter l’île complètement. »
Ce qui rend leur situation particulièrement pénible, c’est que les coopératives d’habitation ont été conçues spécifiquement pour prévenir une telle insécurité en matière de logement. Créées comme alternative aux locations du marché et à l’accession à la propriété, les coopératives fonctionnent généralement au prix coûtant, les résidents devenant membres et propriétaires collectifs de la propriété.
La Loi sur la location résidentielle de la C.-B. ne s’applique pas aux coopératives, car les membres sont techniquement des actionnaires plutôt que des locataires. Cela signifie que les coopératives peuvent établir leurs propres politiques concernant les frais de logement, la gouvernance et les programmes de subvention—une flexibilité qui a historiquement bénéficié aux résidents mais qui en laisse maintenant certains vulnérables.
Le gouvernement provincial a récemment annoncé un investissement de 500 millions de dollars pour développer de nouvelles coopératives et logements sans but lucratif. Cependant, les critiques notent que ce financement ne répond pas à la crise immédiate des coopératives existantes qui luttent avec l’expiration des ententes fédérales.
« Nous avons besoin d’un financement de transition d’urgence pour les coopératives en transition, » a déclaré Jill Atkey, défenseure du logement à l’Association des logements sans but lucratif de la C.-B. « Construire de nouveaux logements abordables est crucial, mais nous perdons des unités abordables existantes plus rapidement que nous n’en créons. »
Les données de Statistique Canada montrent que le loyer moyen d’un appartement d’une chambre à Nanaimo est maintenant d’environ 1 450 $, une augmentation de 25 % par rapport à il y a trois ans. Pour les aînés comme les Davidson, les options de relogement sont de plus en plus limitées.
« Nous avons contribué à cette communauté pendant des décennies, » a dit Paul, désignant le jardin qu’il entretient pour la coopérative depuis 2016. « Maintenant, nous nous sentons jetables. »
Certaines coopératives ont géré cette transition en augmentant progressivement les frais de logement sur plusieurs années, en développant des programmes de subvention internes, ou en obtenant du financement pour des améliorations d’immobilisations. Cependant, ces approches nécessitent une planification à long terme que beaucoup de coopératives n’avaient pas.
Après avoir parlé avec plusieurs résidents et membres du conseil de la coopérative des Davidson, j’ai trouvé une communauté divisée. Certains membres estiment que l’augmentation dramatique est nécessaire à la survie de la coopérative, tandis que d’autres croient qu’elle trahit leurs principes fondateurs d’abordabilité et de sécurité.
« Nous sommes censés veiller les uns sur les autres, » a déclaré Eleanor Kwon, résidente de longue date qui siège au comité des finances. « Je comprends la réalité financière, mais nous devons trouver des solutions qui ne déplacent pas nos membres les plus vulnérables. »
Le conseil de la coopérative a depuis convoqué une réunion d’urgence pour discuter de compromis potentiels, y compris l’introduction progressive des augmentations sur 18 mois et l’établissement d’un fonds de subvention interne pour les aînés et les membres à faible revenu. Mais avec des réserves limitées, leurs options restent contraintes.
Pour l’instant, les Davidson attendent anxieusement, incertains s’ils pourront rester dans la communauté qu’ils appellent leur foyer depuis près d’une décennie. Leur situation met en lumière la rapidité avec laquelle la sécurité du logement peut s’effondrer, même dans des modèles conçus pour protéger les résidents de la volatilité du marché.
« Les coopératives étaient censées être différentes, » a réfléchi Sandra alors que nous terminions notre conversation. « Si même les coopératives d’habitation ne peuvent pas rester abordables, quel espoir reste-t-il pour quiconque essaie simplement de garder un toit au-dessus de sa tête? »