Permettez-moi d’examiner la situation préoccupante du marché des condominiums à Toronto pour les propriétaires confrontés à une valeur nette négative. Je vais explorer les causes, les conséquences et les options pratiques pour les personnes touchées.
Le marché des condos de Toronto, autrefois florissant, s’est essoufflé. Dans un café près de Liberty Village la semaine dernière, j’ai rencontré Aisha, une professionnelle du marketing de 34 ans qui a acheté son condo au centre-ville en 2021 pour 720 000 $. Aujourd’hui, son unité vaut environ 650 000 $ — mais elle doit encore 690 000 $ sur son hypothèque.
« Je suis sous l’eau, » a-t-elle dit doucement. « Je n’aurais jamais pensé me retrouver dans cette situation. »
Aisha est loin d’être seule. Selon les dernières données de la Chambre immobilière de la région de Toronto, les prix des condos dans le Grand Toronto ont baissé de 12 à 18 % par rapport à leur sommet. Cette chute a poussé environ 23 000 propriétaires de condos torontois dans une situation de capitaux propres négatifs — une situation où leur hypothèque dépasse la valeur marchande de leur propriété.
Le phénomène s’est accéléré au début de 2023, mais l’impact complet ne devient évident que maintenant, alors que les renouvellements d’hypothèques approchent. L’analyse de marché de Royal LePage montre que les unités du centre-ville entre 50 et 65 mètres carrés ont été les plus durement touchées, certains quartiers voyant leurs valeurs chuter de plus de 20 % depuis 2022.
« C’est la tempête parfaite pour les acheteurs récents, » explique Marvin Chang, économiste chez RBC Marchés des Capitaux. « Pendant la pandémie, les gens ont payé des prix sans précédent alors que les taux d’intérêt étaient à des niveaux historiquement bas. Maintenant, ils font face à des taux plus élevés en plus de la dévaluation des propriétés. »
Les hausses agressives des taux d’intérêt de la Banque du Canada à partir de 2022 visaient à combattre l’inflation, mais elles ont créé d’importants dommages collatéraux sur le marché immobilier. Les taux hypothécaires ont effectivement doublé pour de nombreux propriétaires, poussant les paiements mensuels au-delà de ce que beaucoup avaient prévu.
Jennifer Lee a acheté son condo à North York pour 640 000 $ fin 2020, avec une hypothèque à taux fixe de cinq ans à 1,89 %. À l’approche de son renouvellement, elle envisage des taux supérieurs à 4,5 % — une augmentation qui ajouterait environ 800 $ à son paiement mensuel.
« Je suis déjà sous l’eau d’environ 45 000 $ selon les ventes comparables récentes dans mon immeuble, » m’a confié Lee. « Maintenant, je fais face à des paiements impossibles sur une propriété qui vaut moins que ce que je dois. »
Les conséquences vont au-delà du stress financier individuel. Les économistes de la Banque TD ont noté que les hypothèques sous-marines pourraient contribuer à un « renversement de l’effet de richesse » — lorsque les propriétaires se sentent plus pauvres, ils dépensent moins, ce qui pourrait freiner la croissance économique dans toute la région.
Plus immédiatement, la valeur nette négative limite les options des propriétaires. Vendre devient douloureusement coûteux, refinancer peut être impossible, et même déménager pour des opportunités d’emploi devient financièrement difficile.
Alors que peuvent réellement faire les propriétaires de condos sous l’eau? Les conseillers financiers et les spécialistes des prêts hypothécaires décrivent plusieurs stratégies, aucune d’entre elles n’étant indolore.
D’abord, si vous pouvez vous permettre vos paiements, continuer à rembourser votre hypothèque reste viable. « Le temps est votre allié si vous n’avez pas besoin de vendre, » affirme Preet Banerjee, commentateur en finances personnelles. « Les marchés immobiliers se redressent historiquement sur des horizons plus longs, bien que le moment soit imprévisible. »
Pour ceux qui ont du mal à effectuer leurs paiements, contacter rapidement votre prêteur est crucial. De nombreuses institutions ont des programmes d’aide qui peuvent modifier les calendriers de paiement ou offrir un soulagement temporaire. La Société canadienne d’hypothèques et de logement maintient que la plupart des prêteurs préfèrent des solutions amiables aux saisies, qui sont coûteuses pour toutes les parties.
Certains propriétaires envisagent des défauts stratégiques — abandonner intentionnellement des propriétés valant significativement moins que leurs dettes. Cependant, en Ontario, contrairement à certains États américains, les hypothèques sont des prêts à recours complet, ce qui signifie que les emprunteurs restent responsables de la différence entre leur montant hypothécaire et ce que la propriété se vend.
« La banque peut et va probablement vous poursuivre pour le manque à gagner, » prévient Leah Zlatkin, courtière hypothécaire chez LowestRates.ca. « De plus, un défaut de paiement dévaste votre crédit pendant des années. »
Une autre approche qui gagne du terrain consiste à louer des unités sous l’eau tout en déménageant dans des logements plus abordables. « Nous voyons des clients qui ne peuvent pas vendre déménager vers des propriétés locatives en dehors du centre-ville et convertir leurs condos sous l’eau en propriétés à revenu, » explique l’agente immobilière torontoise Davelle Morrison. « Ce n’est pas idéal, mais parfois un flux de trésorerie mensuel négatif est préférable à la réalisation d’une perte massive. »
Pour ceux qui sont véritablement incapables d’effectuer leurs paiements, une proposition de consommateur ou une faillite peut devenir nécessaire, bien que ce soient des derniers recours à considérer avec des conseils professionnels.
Le tribut émotionnel ne peut être négligé. La thérapeute financière Jessica Moorhouse note que la honte associée aux problèmes financiers liés au logement empêche souvent les gens de chercher de l’aide assez tôt. « L’impact psychologique de voir votre plus grand investissement perdre de la valeur alors que votre dette demeure est immense, » dit-elle. « Mais l’isolement aggrave tout. »
Des groupes de soutien communautaire pour les propriétaires sous l’eau ont émergé à travers Toronto, tant en ligne qu’en personne. Ils offrent un soutien émotionnel ainsi que des conseils pratiques.
Pour l’avenir, la trajectoire du marché reste incertaine. Alors que certains analystes prédisent une reprise progressive à partir de la fin 2025, d’autres mettent en garde contre des changements structurels dans les habitudes de travail et les flux d’immigration qui pourraient modifier de façon permanente les évaluations des condos du centre-ville.
Pour les décideurs politiques, la situation des hypothèques sous l’eau présente des défis. Soutenir les propriétaires touchés doit être équilibré avec les préoccupations de risque moral et le risque de prolonger les distorsions du marché.
Quant à Aisha, elle a choisi de louer une deuxième chambre pour aider à couvrir ses paiements accrus. « Je m’en sors pour l’instant, » dit-elle. « Mais j’ai appris que le logement n’est pas l’investissement garanti que tout le monde disait. »
