La bataille pour les emplacements commerciaux de premier ordre s’intensifie partout au Canada alors que plusieurs grands propriétaires s’opposent à un accord proposé qui verrait QuadReal Property Group, gestionnaire de centres commerciaux basé en Colombie-Britannique, acquérir 25 des contrats de bail restants de la Compagnie de la Baie d’Hudson.
Des documents judiciaires déposés la semaine dernière révèlent que des propriétaires, notamment Oxford Properties, Cadillac Fairview et Ivanhoé Cambridge, ont officiellement contesté la transaction, qui évalue le portefeuille à environ 645 millions de dollars. L’accord transférerait effectivement le contrôle de ces emplacements stratégiques de la chaîne de grands magasins en difficulté à QuadReal, qui développe agressivement ses propriétés commerciales depuis 2019.
« Il ne s’agit pas seulement de transferts de propriété, mais de l’avenir des espaces commerciaux canadiens et de qui pourra contrôler la transformation de nos centres commerciaux, » affirme Diane Brisebois, présidente du Conseil canadien du commerce de détail. « Ce sont des emplacements de locataires phares qui génèrent un achalandage important. »
Les accords de bail en question couvrent les principaux marchés urbains, notamment Toronto, Vancouver, Montréal et Calgary, englobant environ 4,8 millions de pieds carrés d’espace commercial. Plusieurs de ces baux contiennent des conditions favorables négociées il y a des décennies, lorsque les grands magasins détenaient considérablement plus de pouvoir dans l’écosystème du commerce de détail.
Selon les documents judiciaires, La Baie d’Hudson soutient que les transferts de bail sont autorisés en vertu de leurs accords existants, tandis que les propriétaires affirment que la transaction proposée viole des clauses spécifiques exigeant l’approbation du propriétaire pour tout changement substantiel dans le contrôle du bail.
« Les grands magasins ont traditionnellement obtenu des conditions de bail extrêmement favorables qui seraient impensables sur le marché actuel, » explique Mark Williams, analyste en immobilier commercial chez RBC Marchés des Capitaux. « Certains de ces baux comportent des options de renouvellement s’étendant sur des décennies avec des taux inférieurs au marché, ce qui en fait des actifs incroyablement précieux malgré les défis opérationnels de La Baie d’Hudson. »
Ce différend coïncide avec les efforts de restructuration en cours de La Baie d’Hudson. Le détaillant emblématique a fermé de nombreux magasins ces dernières années dans sa tentative de redimensionner ses opérations face à l’évolution des préférences des consommateurs et à la croissance accélérée du commerce électronique.
Les documents de divulgation financière indiquent que les ventes en magasin de l’entreprise ont diminué d’environ 23 % depuis 2019, tandis que ses obligations de dette sont restées substantielles. La vente proposée des baux fournirait des capitaux nécessaires pour renforcer son bilan tout en lui permettant de se concentrer sur ses emplacements les plus rentables et sa transformation numérique.
De son côté, QuadReal est resté relativement discret sur ses plans spécifiques pour les propriétés si la transaction se réalisait. Les experts de l’industrie supposent que l’entreprise a probablement l’intention de réaménager certaines parties de ces propriétés en espaces à usage mixte combinant commerces, bureaux et composantes résidentielles – une stratégie qui s’est avérée efficace pour revitaliser les centres commerciaux vieillissants partout en Amérique du Nord.
« Le modèle traditionnel des grands magasins devient de plus en plus obsolète, » note Jennifer Campbell, stratège en commerce de détail. « Ce que nous observons est une réinvention fondamentale de ces espaces. La question n’est pas de savoir si ces propriétés seront transformées, mais plutôt qui contrôlera cette transformation et en captera la valeur associée. »
L’opposition des propriétaires découle en partie de leurs propres ambitions de réaménagement. De nombreux propriétaires de centres commerciaux ont déjà commencé à convertir d’anciens espaces de grands magasins en lieux de divertissement, halles alimentaires, espaces de coworking et autres concepts conçus pour stimuler l’achalandage.
Un point particulièrement litigieux concerne le contrôle des entrées extérieures et les droits d’affichage, que les propriétaires estiment devoir leur revenir plutôt que d’être transférés à QuadReal. Ces éléments ont un impact significatif sur l’esthétique globale et l’image de marque des centres commerciaux.
« Les propriétaires de centres commerciaux se concentrent de plus en plus sur la création d’environnements cohérents et la curation de mélanges spécifiques de locataires, » explique Liam Chen, professeur d’urbanisme à l’Université Ryerson. « Avoir un tiers qui contrôle une partie importante de votre propriété complique considérablement ces efforts. »
Le différend sera probablement réglé par une combinaison de négociations et de procédures judiciaires. Les experts juridiques suggèrent que les résultats pourraient varier selon l’emplacement, car le libellé spécifique de chaque contrat de bail déterminera ultimement quels droits peuvent être transférés sans le consentement du propriétaire.
Pour les consommateurs, cette bataille représente un chapitre supplémentaire dans la transformation continue des espaces commerciaux canadiens. Le centre commercial traditionnel fermé, avec ses grands magasins comme locataires phares, continue d’évoluer vers des destinations plus diversifiées, axées sur l’expérience.
« Ce dont nous sommes témoins est la dernière phase de l’évolution de l’immobilier commercial, » déclare Sandra Matheson, spécialiste du droit immobilier. « Ces espaces continueront à servir les communautés, mais de manières très différentes de l’ère des grands magasins. »
Une date d’audience a été fixée au 8 juillet à la Cour supérieure de l’Ontario, où les deux parties présenteront leurs arguments initiaux. Les observateurs de l’industrie s’attendent à ce que le processus puisse s’étendre sur plusieurs mois, étant donné la complexité des différents accords et les enjeux financiers importants.
Entre-temps, La Baie d’Hudson continue d’opérer dans ces emplacements pendant que le processus juridique se déroule, bien que plusieurs magasins aient déjà commencé des ventes de réduction d’inventaire que beaucoup interprètent comme une préparation à une éventuelle fermeture, peu importe qui contrôle les baux.
Les difficultés de l’entreprise reflètent des changements plus larges dans le commerce de détail, où les marques établies doivent continuellement se réinventer pour rester pertinentes. Que ces transformations se produisent sous la bannière de La Baie d’Hudson ou sous une nouvelle propriété reste à voir, mais une chose est certaine – le paysage commercial poursuit son évolution implacable.
