Je viens de me réveiller avec mon téléphone qui bourdonne de messages de trois propriétaires de chalet différents me demandant s’ils devraient vendre avant que la situation ne se détériore. C’est généralement pour moi le signe que quelque chose d’important se passe sur le marché des propriétés de villégiature au Canada.
Le rapport printanier 2024 de Royal LePage sur les propriétés récréatives est sorti hier, et il confirme ce que de nombreuses communautés au bord des lacs murmurent depuis un moment : notre précieux marché des chalets fait face à des vents contraires qui pourraient remodeler la propriété de résidences secondaires à travers le pays.
Selon les données, les prix des propriétés récréatives connaissent leur première baisse significative depuis la frénésie d’achats de la pandémie, le prix global d’une résidence récréative unifamiliale ayant chuté de 4,5 % en glissement annuel pour atteindre 607 600 $. Pour mettre les choses en perspective, à la même période l’année dernière, nous observions encore des gains modestes à l’échelle nationale.
« Après des années de demande sans précédent, nous assistons à une correction naturelle », explique Phil Soper, président et chef de la direction de Royal LePage. « La combinaison de taux d’intérêt élevés, de coûts importants des matériaux de construction et d’incertitude économique générale a refroidi le marché récréatif autrefois en plein essor. »
Ce qui est particulièrement frappant, c’est la variation régionale des impacts. Alors que l’Ontario a vu la valeur des propriétés récréatives chuter de 7,2 % à 694 100 $, le marché récréatif de la Colombie-Britannique a fait preuve d’une remarquable résilience avec une baisse de seulement 1,1 % à 1 069 900 $, conservant ainsi les prix les plus élevés à l’échelle nationale.
Les provinces de l’Atlantique racontent une histoire encore plus intéressante. Malgré les pressions économiques, les propriétés récréatives dans le Canada atlantique ont en fait augmenté de 2,2 % pour atteindre 350 300 $, soulignant comment le point d’entrée relativement abordable continue d’attirer des acheteurs de tout le pays.
J’ai parlé avec Morgan Ackerman, propriétaire d’un chalet à Muskoka qui a acheté sa propriété en 2020. « Nous avons acheté au sommet des prix pendant la pandémie parce que nous voulions un endroit où s’échapper. Maintenant, je vois mon investissement diminuer tandis que mon prêt hypothécaire à taux variable continue d’augmenter. C’est la double peine. »
L’expérience de Morgan illustre une dynamique cruciale du marché : la pandémie a créé une vague d’achats émotionnels qui a poussé les prix à des niveaux insoutenables dans de nombreuses régions. Ce que nous voyons maintenant n’est pas simplement une correction, mais un retour à la rationalité.
Le facteur des tarifs douaniers ne peut être négligé. Le tarif de 25 % du gouvernement fédéral sur les produits chinois en acier et en aluminium a considérablement augmenté les coûts des matériaux de construction. Cela a particulièrement touché les segments de la construction neuve et de la rénovation qui représentent une partie substantielle du marché des propriétés récréatives.
« Ajouter un hangar à bateaux ou rénover une cuisine est devenu 15 à 20 % plus cher pratiquement du jour au lendemain », note Emma Collins, une entrepreneure spécialisée dans les rénovations de chalets dans les Kawarthas. « J’ai eu trois clients qui ont mis leurs projets en attente indéfinie au cours du dernier mois. »
Les récentes décisions de la Banque du Canada ont apporté un certain soulagement, mais les dommages psychologiques à la confiance des acheteurs ont déjà été causés. La banque centrale a maintenu son taux de référence à 4,5 % dans sa dernière annonce, mais de nombreux acheteurs potentiels de chalets restent en mode attentiste, peu disposés à s’engager dans des achats discrétionnaires alors que l’incertitude économique persiste.
Cette hésitation se reflète dans les niveaux d’inventaire, qui ont augmenté de 17 % d’une année sur l’autre dans les marchés récréatifs à l’échelle nationale. Les propriétés restent sur le marché beaucoup plus longtemps que les ventes rapides que nous avons vues en 2021-2022.
Le dernier Indice des prix à la consommation de Statistique Canada a montré que l’inflation se refroidit à 2,7 % en avril, approchant la fourchette cible de la Banque du Canada. Cette amélioration du tableau de l’inflation suggère qu’un allègement des taux d’intérêt pourrait survenir plus tard cette année, insufflant potentiellement une nouvelle vie aux marchés immobiliers discrétionnaires.
La dynamique démographique mérite également attention. Les baby-boomers, traditionnellement l’épine dorsale du marché des chalets, choisissent de plus en plus de encaisser. L’enquête de Royal LePage a révélé que 38 % des propriétaires de propriétés récréatives ont maintenant plus de 65 ans, et environ 22 % prévoient de vendre dans les cinq prochaines années.
« Nous assistons à un transfert de richesse générationnel dans les régions de villégiature », explique Heather Waters, spécialiste des propriétés récréatives chez Royal LePage dans les Cantons de l’Est au Québec. « La question est de savoir si les acheteurs millennials et de la génération Z peuvent se permettre de garder ces propriétés dans des familles canadiennes, ou si nous verrons davantage d’investissements étrangers et corporatifs intervenir. »
Ce changement générationnel coïncide avec l’évolution des modes de travail. Les mandats de retour au bureau qui ont pris de l’ampleur tout au long de 2023 ont réduit l’attrait des propriétés de vacances adaptées au télétravail situées à deux ou trois heures des grands centres urbains.
Les préoccupations environnementales influencent également le marché. Les graves inondations dans les régions de villégiature du Québec et de l’Ontario au printemps dernier ont endommagé des centaines de propriétés riveraines, soulevant des questions sur la résilience climatique et les coûts d’assurance. Le Bureau d’assurance du Canada rapporte que les primes pour les propriétés riveraines ont augmenté en moyenne de 23 % dans les zones à haut risque au cours des deux dernières années.
Malgré ces défis, l’optimisme à long terme demeure. Les propriétés récréatives se sont historiquement avérées être des investissements résilients sur des périodes de plusieurs décennies. L’offre limitée de terrains riverains combinée à la population croissante du Canada suggère que le ralentissement actuel pourrait représenter une opportunité pour les acheteurs patients et financièrement stables.
« Nous conseillons aux clients de penser en décennies, pas en trimestres », déclare Jordan Miller, conseiller financier chez Wellington Capital à Toronto. « Les propriétés de vacances ont toujours été des investissements tant émotionnels que financiers. Les familles qui peuvent traverser ce cycle seront probablement récompensées pour leur patience. »
Pour les acheteurs potentiels, le marché actuel présente à la fois des opportunités et des risques. Ceux qui ont un emploi sûr et des mises de fonds substantielles peuvent trouver des vendeurs motivés et un levier de négociation qu’on n’avait pas vu depuis des années. Cependant, compter sur une appréciation immédiate serait une erreur dans l’environnement actuel.
Alors que nous entrons dans la haute saison estivale des chalets, tous les regards seront tournés vers les taux d’absorption des inventaires et les prochaines décisions de la Banque du Canada. Pour de nombreux Canadiens, le rêve d’une retraite au bord d’un lac reste puissant, même si le chemin vers la propriété nécessite maintenant plus de prudence, de créativité et de planification financière que pendant les années d’essor de la pandémie.
