Un arriéré de près de 1,2 million de logements planifiés reste en attente dans toute la région de Toronto-Hamilton, pris dans un enchevêtrement de retards d’approbation et d’obstacles au développement qui, selon les experts, aggrave la crise du logement au Canada.
En traversant le quartier Parkdale de Toronto la semaine dernière, j’ai observé des résidents rassemblés devant une réunion communautaire concernant encore un autre projet d’immeuble de taille moyenne en suspens. « Mes enfants ne peuvent plus se permettre de vivre près de moi », a déclaré Marjorie Henderson, 58 ans, qui habite dans le secteur depuis plus de vingt ans. Sa frustration fait écho aux conversations autour des tables de cuisine dans toute la région du Golden Horseshoe.
Une nouvelle recherche de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) révèle qu’environ 1,2 million d’unités de logement approuvées pour construction dans le corridor Toronto-Hamilton demeurent non construites. Ces résultats exposent un décalage troublant entre les approbations de planification municipale et la construction réelle.
« Nous constatons un écart significatif entre ce que les municipalités prétendent approuver et ce que les promoteurs construisent réellement », affirme Mike Collins-Williams, PDG de la West End Home Builders’ Association. « Quand autant d’unités approuvées restent en sommeil, quelque chose de fondamental est brisé dans le système. »
L’arriéré représente des logements qui pourraient abriter environ 3 millions de résidents – l’équivalent de près de la moitié de la population actuelle du Grand Toronto. Les responsables provinciaux du logement confirment que les approbations concernent tout, des immeubles d’appartements à haute densité aux lotissements de maisons en rangée et unifamiliales.
Le ministre du Logement de l’Ontario, Paul Calandra, a répondu au rapport en évoquant la législation controversée sur le logement de la province. « C’est précisément pourquoi nous avons introduit la Loi pour construire plus de logements plus rapidement« , a déclaré Calandra lors d’une conférence de presse à Queen’s Park. « Les municipalités doivent accélérer les approbations et éliminer la paperasserie qui retarde ces projets. »
Les responsables municipaux dressent un tableau différent. Le service d’urbanisme de Toronto cite des facteurs complexes derrière les retards, notamment les difficultés de financement pour les promoteurs, les perturbations de la chaîne d’approvisionnement et les pénuries de main-d’œuvre dans l’industrie de la construction.
« Nous avons considérablement rationalisé nos processus d’approbation », affirme Jennifer McKelvie, maire adjointe de Toronto. « Mais nous ne pouvons pas forcer les promoteurs à commencer les travaux une fois les permis délivrés. Les conditions du marché et les réalités de financement échappent au contrôle municipal. »
Les données de Statistique Canada montrent que les coûts de construction des bâtiments résidentiels ont augmenté de 23% depuis 2020, créant des obstacles financiers pour les projets approuvés avant la flambée de l’inflation. Parallèlement, la hausse des taux d’intérêt a rendu le financement plus coûteux pour les promoteurs, en particulier les petits constructeurs sans réserves importantes de capital.
Les conséquences de cet écart de construction se manifestent en temps réel dans les deux villes. Le taux d’inoccupation des logements locatifs à Hamilton est à un niveau critiquement bas de 1,3%, selon l’enquête sur le marché locatif de 2023 de la SCHL. La situation à Toronto est tout aussi désastreuse à 1,7%, bien en dessous du seuil de 3% que les économistes considèrent comme sain pour un marché équilibré.
Pour les locataires comme Jasmine Chong, une travailleuse de la santé de 32 ans à Hamilton, la crise signifie consacrer plus de la moitié de son revenu à un appartement d’une chambre. « J’ai été approuvée pour ce développement près de mon travail il y a trois ans, mais ils n’ont toujours pas commencé les travaux », m’a-t-elle confié devant un café à Hamilton. « Maintenant, je suis coincée à payer presque le double de ce que j’avais budgétisé pour le logement. »
Les économistes urbains suggèrent que le problème va au-delà des simples retards d’approbation. « C’est une tempête parfaite de défis », explique Dr. Karen Chapple, directrice de l’École des villes de l’Université de Toronto. « Nous voyons des promoteurs qui thésaurisent stratégiquement des terrains approuvés, attendant des coûts de construction plus favorables ou des prix de vente potentiels plus élevés avant de construire. »
Le rapport identifie plusieurs goulots d’étranglement spécifiques dans le processus de développement. Après les approbations municipales, les projets font souvent face à des retards pour obtenir des permis provinciaux pour les évaluations environnementales ou les impacts sur le transport. Le processus peut ajouter des années aux délais d’achèvement.
Les représentants de l’industrie de la construction citent les pénuries de main-d’œuvre comme un autre facteur critique. Le Conseil de la construction résidentielle de l’Ontario estime que la province a besoin de 100 000 travailleurs qualifiés supplémentaires au cours de la prochaine décennie juste pour atteindre les objectifs de construction actuels.
« On peut approuver toutes les unités qu’on veut, mais s’il n’y a pas assez d’électriciens, de plombiers et de charpentiers pour les construire, elles ne se matérialiseront pas », déclare Richard Lyall, président du Conseil de la construction résidentielle de l’Ontario.
À Hamilton, où environ 30% des unités en retard sont situées, la conseillère municipale Maureen Wilson a proposé une politique « utilisez-le ou perdez-le » qui imposerait des délais aux approbations de développement. « Nous ne pouvons pas avoir des terrains précieux qui restent vacants pendant des années avec des projets approuvés qui ne se matérialisent jamais », a déclaré Wilson lors d’une récente réunion du conseil.
Le gouvernement provincial s’est fixé des objectifs ambitieux pour construire 1,5 million de nouveaux logements d’ici 2031, mais les experts en logement se demandent si cet objectif est réalisable sans s’attaquer à l’arriéré existant.
« Fixer des objectifs est une chose, mais réparer le système qui a créé cet énorme arriéré en est une autre », déclare Diana Petramala, économiste principale au Centre de recherche urbaine de l’Université métropolitaine de Toronto. « Nous devons comprendre pourquoi les projets approuvés n’avancent pas avant de pouvoir résoudre la crise plus large de l’offre de logements. »
Pour des familles comme les Patel à Mississauga, qui cherchent une maison depuis trois ans tout en vivant chez leurs parents, les statistiques se traduisent par une déception bien réelle. « Chaque développement sur lequel nous avons versé un dépôt a été retardé ou annulé », explique Anish Patel, 35 ans. « On a l’impression de poursuivre une cible mouvante qui s’éloigne toujours plus. »
Alors que Toronto et Hamilton continuent d’attirer des nouveaux arrivants et de développer leurs économies, la pression sur les marchés du logement ne montre aucun signe d’apaisement. Sans un effort coordonné pour éliminer l’arriéré de construction, les experts avertissent que l’abordabilité du logement restera hors de portée pour de nombreux Canadiens, indépendamment du nombre de nouvelles approbations traitées par les municipalités.
La question demeure: ces 1,2 million de logements fantômes se matérialiseront-ils un jour, ou continueront-ils d’exister uniquement comme des chiffres sur les tableurs des services d’urbanisme pendant que les Canadiens luttent pour trouver des logements abordables?
