Le plafonnement des étudiants internationaux imposé par le gouvernement fédéral montre ses premiers effets mesurables sur le marché locatif canadien, avec un assouplissement des prix dans plusieurs villes universitaires à travers le pays. Après des années de loyers qui ont explosé et mis une pression énorme sur les étudiants canadiens et les familles qui travaillent, nous observons ce que de nombreux défenseurs du logement appellent une « correction modeste mais significative » des coûts de location.
À Halifax, où les étudiants représentent près du quart de la population pendant les sessions académiques, les loyers moyens pour les appartements d’une chambre ont diminué de 3,2% depuis janvier, selon les données de Rentals.ca. C’est la première baisse trimestrielle en plus de trois ans.
« Nous sommes toujours en pleine crise du logement, ne nous y trompons pas », affirme Dr. Jill Murray, économiste spécialiste du logement à l’Université Dalhousie. « Mais cette politique crée une bouffée d’air dans des marchés qui étaient devenus complètement insoutenables pour le locataire canadien moyen. »
Le gouvernement fédéral a mis en œuvre ce plafonnement en janvier, réduisant les permis d’études internationaux de 35% à l’échelle nationale pour 2024. La politique visait à résoudre ce que le ministre de l’Immigration Marc Miller a décrit comme une « croissance insoutenable » dans le secteur de l’éducation internationale, qui était passé de 219 000 étudiants en 2015 à plus de 800 000 fin 2023.
L’impact a été particulièrement notable dans les villes moyennes avec d’importantes populations étudiantes. Kingston, en Ontario, a vu ses loyers moyens baisser de 4,7% ce trimestre, tandis que Victoria, en Colombie-Britannique, rapporte une diminution de 3,9%. Ces chiffres représentent les premières baisses significatives depuis l’époque pré-pandémique.
« Ce que nous observons est une simple question d’offre et de demande », explique Thomas Wong, analyste principal de marché à la Société canadienne d’hypothèques et de logement. « Quand vous réduisez la demande de logements de dizaines de milliers de personnes dans des communautés qui luttaient déjà avec un stock locatif limité, vous verrez inévitablement une certaine stabilisation des prix. »
Les baisses de loyer restent concentrées dans les villes universitaires et les quartiers spécifiques près des campus. Les plus grands centres métropolitains du Canada comme Toronto et Vancouver ont connu un soulagement minimal, avec des loyers ne baissant que de moins de 1% dans la plupart des quartiers, selon le dernier rapport sur le marché locatif de Royal LePage.
Pour les étudiants canadiens qui ont lutté contre les coûts du logement, ce changement arrive à point nommé. Une enquête de 2023 menée par la Fédération canadienne des étudiantes et étudiants a révélé que 62% des étudiants postsecondaires canadiens consacraient plus de la moitié de leurs revenus au logement, forçant beaucoup d’entre eux à s’endetter davantage ou à occuper plusieurs emplois.
Emily Chen, étudiante en troisième année de sciences infirmières à l’Université Western, dit avoir remarqué la différence immédiatement lors de sa recherche d’appartement ce printemps. « L’année dernière, il y avait une vingtaine de personnes à chaque visite, et les propriétaires demandaient six mois de loyer d’avance. Cette année, j’avais réellement des options et j’ai négocié mon loyer à 200$ de moins que le prix demandé. »
Les groupes d’investissement immobilier ont exprimé leur préoccupation face à cette tendance. La Fédération canadienne des associations d’appartements a noté dans son bulletin trimestriel que « l’interférence réglementaire dans les dynamiques naturelles du marché » pourrait décourager le développement de nouveaux logements locatifs. Ils préviennent que cela pourrait aggraver la pénurie de logements à long terme alors que les constructeurs réévaluent la rentabilité des nouveaux projets multi-résidentiels.
Les défenseurs du logement abordable rétorquent que le marché locatif était devenu dangereusement déconnecté des revenus locaux. « À quoi bon construire de nouveaux logements si personne qui vit et travaille ici ne peut se les permettre? » demande Jordan Thompson de Logement Abordable Maintenant, un groupe national de défense des droits.
La politique fédérale a suscité des critiques de la part des établissements postsecondaires qui étaient devenus dépendants des frais de scolarité plus élevés payés par les étudiants internationaux. Plusieurs universités, dont l’Université de Windsor et l’Université du Cap-Breton, ont déjà annoncé des compressions budgétaires en réponse aux baisses prévues d’inscriptions.
« Il n’y a aucun doute que cela crée des défis financiers pour les institutions qui se sont développées rapidement pour accueillir les inscriptions internationales », reconnaît Dr. Samir Chopra, président de l’Association canadienne des professeures et professeurs d’université. « Mais la crise du logement menaçait l’accès des étudiants canadiens à l’éducation. Quelque chose devait céder. »
Les réponses provinciales au plafonnement ont considérablement varié. La Colombie-Britannique et l’Ontario ont généralement soutenu l’approche fédérale, tandis que le Manitoba a récemment annoncé des plans pour aider les universités à s’adapter grâce à un financement transitoire. Le Québec a demandé des exemptions pour les institutions francophones, faisant valoir qu’elles font face à des défis de recrutement uniques.
Le gouvernement fédéral maintient que le plafonnement est une mesure temporaire conçue pour apporter de la stabilité à un système qui avait dépassé les infrastructures disponibles. Le ministre Miller a souligné en avril que « les étudiants internationaux demeurent une partie vitale du paysage éducatif canadien, mais la croissance doit se faire parallèlement au développement du logement, pas avant. »
Pour de nombreux Canadiens en dehors des communautés universitaires, les baisses de loyer peuvent sembler insuffisantes compte tenu de la crise d’abordabilité plus large. Une famille de quatre personnes à Vancouver fait toujours face à des loyers mensuels moyens supérieurs à 3 000$ pour un modeste appartement de deux chambres, selon les dernières données de la SCHL.
Néanmoins, les experts en logement suggèrent que cela pourrait marquer un tournant. « Ce que nous voyons est la première preuve que la politique peut effectivement influencer les coûts de location », note Wong. « Le plafonnement des étudiants à lui seul ne résoudra pas notre crise du logement, mais il démontre qu’une réglementation réfléchie peut aider à corriger les déséquilibres du marché qui nuisent aux Canadiens ordinaires. »
Reste à voir si cette tendance se poursuivra. Avec la rentrée d’automne qui approche, les communautés à travers le Canada auront bientôt des données plus claires sur les inscriptions d’étudiants internationaux et leur impact sur les marchés immobiliers locaux. En attendant, de nombreux locataires célèbrent avec prudence ce qui semble être le premier répit dans la crise locative canadienne depuis des années.
