Alors que les entreprises à travers le Canada renforcent leurs politiques de retour au bureau, le paysage immobilier commercial connaît un tournant inattendu. Ce qui semblait annoncer la fin des tours de bureaux du centre-ville pendant la pandémie a évolué vers une réalité bien plus nuancée – une migration vers la qualité qui transforme nos centres urbains.
En me promenant dans le quartier financier de Toronto la semaine dernière, je n’ai pu m’empêcher de remarquer le contraste entre les immeubles. Certaines propriétés plus anciennes affichent des panneaux de vacance tandis que des équipes de construction mettent la touche finale à de nouveaux développements étincelants. Ce n’est pas qu’anecdotique – cela représente un changement fondamental dans l’approche des entreprises concernant l’espace de travail à l’ère post-pandémique.
Selon les nouvelles données de Colliers Canada, les espaces de bureaux haut de gamme connaissent une demande nettement plus forte que leurs homologues de milieu de gamme. Les taux d’inoccupation nationaux pour les immeubles de classe A se sont stabilisés autour de 14,4 %, tandis que les propriétés de classe B continuent de lutter avec des taux d’inoccupation dépassant 20 % dans la plupart des grands marchés.
« Les entreprises utilisent maintenant leur empreinte immobilière de façon stratégique », explique Ruth Fischer, directrice générale exécutive chez Colliers Canada. « Si vous imposez aux employés de revenir au bureau, ce bureau doit offrir quelque chose qu’ils ne peuvent pas avoir à la maison. »
Cette dynamique concurrentielle a créé un marché à deux vitesses. Les immeubles haut de gamme avec des commodités comme la filtration d’air avancée, des espaces collaboratifs et des caractéristiques de durabilité attirent des locataires prêts à payer des tarifs premium, tandis que les propriétés désuètes font face à la pression de rénover ou de se reconvertir.
Les chiffres racontent une histoire convaincante. À Vancouver, l’absorption des espaces de bureaux de classe A est devenue positive au deuxième trimestre 2023 pour la première fois depuis le début de la pandémie. Pendant ce temps, Toronto a vu les taux d’inoccupation de classe A diminuer de 0,7 % le trimestre dernier, alors que les inoccupations de classe B continuaient d’augmenter.
Cette tendance va à l’encontre des prédictions du début de la pandémie selon lesquelles les espaces de bureaux deviendraient largement obsolètes. Au lieu de cela, les stratèges du milieu de travail soulignent une réalité plus complexe : les bureaux physiques restent précieux, mais leur objectif a fondamentalement changé.
« Le bureau n’est pas mort – il est simplement différent maintenant », affirme Arlin Markowitz, vice-président principal chez CBRE. « Il a évolué d’un lieu où les gens travaillent simplement à une destination qui facilite la collaboration, l’apprentissage et le développement de la culture d’entreprise. »
Les données de Statistique Canada montrent qu’environ 46 % des entreprises canadiennes ont mis en œuvre une forme de politique de retour au bureau en 2023, contre 27 % l’année dernière. De nombreuses entreprises exigent maintenant 2 à 3 jours de présence en personne par semaine.
Ce changement correspond à des attentes croissantes des locataires. Avant la pandémie, des ascenseurs fiables et des halls décents pouvaient suffire. Aujourd’hui, les locataires examinent minutieusement les systèmes de qualité d’air, les options d’aménagement flexibles et les commodités qui pourraient inciter les employés à revenir au centre-ville.
Le cabinet d’avocats Blake, Cassels & Graydon de Bay Street a récemment signé un bail de 15 ans pour plus de 80 000 pieds carrés dans un nouveau développement, malgré deux années restantes sur leur bail actuel. L’associé directeur Bryson Stokes m’a confié que leur décision était centrée sur l’expérience des employés : « Nous aurions pu renouveler à un taux inférieur, mais nos avocats et notre personnel méritent des espaces conçus pour notre façon de travailler aujourd’hui – hybride, collaborative et axée sur la technologie. »
Ces dynamiques poussent les promoteurs à repenser les projets futurs. CIBC Square à Toronto, qui a ouvert pendant la pandémie, offre des caractéristiques spécifiquement conçues pour le travail hybride : systèmes de réservation avancés pour les bureaux, installations de vidéoconférence améliorées et espaces qui peuvent se transformer de postes de travail individuels en zones collaboratives.
La tendance émergente revêt une importance particulière à Calgary, où le taux d’inoccupation des bureaux du centre-ville a atteint près de 30 % pendant le ralentissement du secteur énergétique et la pandémie. Pourtant, des propriétés de classe A comme Brookfield Place ont maintenu un taux d’occupation supérieur à 85 %, suggérant que l’emplacement seul ne détermine pas la demande – la qualité est le facteur différenciateur.
Pendant ce temps, les propriétés plus anciennes font face à des questions existentielles. La Société canadienne d’hypothèques et de logement estime que plus de 1,5 million de pieds carrés d’espace de bureaux à Montréal seulement sont évalués pour une conversion résidentielle. Le conseil municipal de Toronto a récemment approuvé des incitatifs fiscaux pour encourager des adaptations similaires.
Pour les entreprises qui naviguent dans les stratégies de retour au travail, l’évolution du marché crée à la fois des opportunités et des défis. Les baux de trois ans, autrefois rares, sont devenus de plus en plus courants alors que les entreprises maintiennent leur flexibilité pendant que les besoins en milieu de travail évoluent.
L’analyste en immobilier commercial Jerome Chang note une conséquence inattendue : « La migration vers la qualité a créé un levier de négociation pour les locataires dans le segment premium. Les propriétaires se font concurrence agressivement avec des forfaits de concessions, tout en maintenant les tarifs affichés. »
Les considérations environnementales compliquent davantage les décisions. Le Conseil du bâtiment durable du Canada rapporte que les entreprises accordent de plus en plus la priorité aux bâtiments avec certification LEED ou des voies claires vers la neutralité carbone, particulièrement à mesure que les engagements ESG font l’objet d’un examen plus rigoureux.
Pour les employés eux-mêmes, ces tendances produisent des résultats mitigés. Bien que les espaces premium offrent des expériences améliorées, les longs trajets restent une préoccupation importante. Une recherche récente de la Banque du Canada indique que les coûts de déplacement représentent l’équivalent d’une réduction de salaire de 20 % pour de nombreux travailleurs lorsqu’on tient compte du temps et des dépenses de transport.
En observant le flux continu de travailleurs de bureau qui reviennent dans les centres-villes à travers le pays, il est clair que nous sommes entrés dans une nouvelle phase de l’évolution de l’espace de travail. La pandémie n’a pas tué le bureau – elle a transformé ce que nous en attendons.
Les immeubles qui prospéreront à l’avenir ne fourniront pas simplement des bureaux et des salles de conférence; ils créeront des environnements qui justifient le déplacement. Et pour les propriétés qui ne peuvent pas s’adapter? Le prochain chapitre pourrait impliquer une réinvention complète de leur raison d’être dans notre paysage urbain.
