Litige immobilier de la Baie d’Hudson au Canada suscite une réaction face au projet immobilier d’un milliardaire en C.B.

Lorsque j’ai commencé à couvrir les litiges immobiliers commerciaux canadiens il y a quinze ans, je n’aurais jamais imaginé écrire un jour sur l’une des plus anciennes entreprises d’Amérique du Nord se retrouvant exclue de ses propres magasins. Pourtant, nous assistons aujourd’hui à une confrontation extraordinaire entre la Compagnie de la Baie d’Hudson et un milliardaire propriétaire immobilier de la Colombie-Britannique qui fait sourciller toute la communauté d’affaires.

La semaine dernière, QuadReal Property Group, détenu par le gestionnaire des fonds de pension publics de la Colombie-Britannique, a changé les serrures de trois grands magasins de la Baie d’Hudson dans des centres commerciaux de C.-B.—une escalade dans un différend locatif que les initiés du secteur qualifient de « contraire au bon sens commercial ».

Cette mesure dramatique a bloqué l’accès aux magasins de Surrey, Coquitlam et Richmond, laissant clients et employés déconcertés. Un employé, qui a souhaité rester anonyme, m’a confié être arrivé pour son quart de travail seulement pour trouver des agents de sécurité et de nouvelles serrures. « Nous n’avons eu aucun avertissement. Les clients étaient confus, et nous aussi. »

Ce litige porte sur environ 33 millions de dollars de loyers prétendument impayés. La Baie d’Hudson soutient que le propriétaire surfacture, tandis que QuadReal maintient qu’ils ne font que percevoir ce qui leur est contractuellement dû.

En discutant avec plusieurs analystes immobiliers commerciaux, ce type d’action agressive d’un propriétaire est pratiquement sans précédent entre grands acteurs. Lawrence White, un avocat spécialisé en litiges immobiliers commerciaux basé à Toronto que je connais depuis des années, n’a pas mâché ses mots : « Changer les serrures est généralement l’option nucléaire dans les différends propriétaire-locataire, surtout avec un locataire principal comme la Baie d’Hudson. »

Ce qui rend cette affaire particulièrement fascinante, c’est l’histoire et les enjeux impliqués. La Compagnie de la Baie d’Hudson, fondée en 1670, n’est pas un détaillant ordinaire—elle est tissée dans le tissu national du Canada. Pendant ce temps, QuadReal gère un portefeuille de 67,3 milliards de dollars pour le compte de British Columbia Investment Management Corporation, qui gère les fonds de retraite de plus de 715 000 personnes en C.-B.

Le différend met en lumière les défis plus larges auxquels font face les grands magasins traditionnels. Les données de Statistique Canada montrent que les ventes des grands magasins ont chuté de près de 20 % depuis 2015, tandis que le commerce électronique a explosé. La pandémie n’a fait qu’accélérer ces tendances.

« Les grands magasins occupent d’immenses surfaces qui ne génèrent plus les ventes au mètre carré d’autrefois, » explique Jenna Morrison, analyste au Conseil canadien du commerce de détail. « Cela crée des tensions avec les propriétaires qui doivent maximiser les rendements, surtout lorsque ces propriétaires rendent des comptes aux cotisants des régimes de retraite. »

Les documents judiciaires révèlent que la Baie d’Hudson affirme que QuadReal tente de les « intimider » pour qu’ils acceptent des conditions de bail « commercialement déraisonnables ». Le détaillant a intenté une action en justice réclamant des dommages-intérêts pour ce qu’il appelle une « expulsion illégale ».

J’ai parlé avec Maya Thompson, une consultante en baux commerciaux qui travaille avec de grands détaillants, qui m’a offert une perspective à laquelle je n’avais pas pensé : « Ce qui est inhabituel ici, c’est que les deux parties disposent présumément d’équipes juridiques sophistiquées qui comprennent les dommages réputationnels d’un tel spectacle public. Cela suggère que les négociations ont complètement échoué. »

Le moment ne pourrait être pire pour la Baie d’Hudson, avec l’approche de la cruciale saison des achats des fêtes. L’entreprise est en difficulté depuis des années, s’endettant considérablement après être devenue privée en 2020. Les données du secteur montrent que l’achalandage dans les grands magasins augmente typiquement de 40 à 60 % en novembre et décembre.

Pour les exploitants de centres commerciaux, la situation crée un autre casse-tête. Les locataires principaux comme la Baie d’Hudson génèrent traditionnellement un achalandage qui profite aux plus petits détaillants. Les espaces vides de grands magasins sont presque impossibles à remplir avec des locataires uniques.

Le différend reflète également un changement de pouvoir dans l’immobilier commercial. « Les propriétaires détiennent plus de levier qu’il y a cinq ans, » note David Chen, courtier immobilier commercial. « Avec des taux d’intérêt plus élevés et un financement plus difficile à obtenir, les locataires ont moins d’options pour déménager ou s’agrandir. »

Les clients locaux que j’ai interviewés ont exprimé leur frustration face à la situation. « Je viens à cette succursale de la Baie depuis vingt ans, » a déclaré Eleanor Kwon, 67 ans, résidente de Richmond. « Où suis-je censée acheter mes cadeaux des fêtes maintenant? On dirait des adultes qui se disputent pendant que les clients souffrent. »

Cette confrontation soulève des questions sur la façon dont les différends immobiliers commerciaux devraient être résolus. Les experts juridiques soulignent que la plupart des baux commerciaux contiennent des clauses d’arbitrage spécifiquement conçues pour éviter des actions perturbatrices comme les expulsions.

QuadReal a défendu ses actions dans un communiqué, affirmant qu’elles sont survenues seulement après « des tentatives répétées pour parvenir à une résolution » et a souligné « le refus persistant de la Baie d’Hudson d’honorer ses obligations légales ». La Baie d’Hudson a répondu que l’expulsion était « illégale » et « préjudiciable aux employés et aux clients ».

Ce qui est clair, c’est que ce différend représente plus qu’un simple désaccord sur le loyer. C’est un microcosme de la transformation plus large qui se produit dans le commerce de détail, où les marques historiques et les modèles immobiliers traditionnels sont forcés de s’adapter ou de disparaître.

Pour l’instant, les portes verrouillées restent un puissant symbole de la façon dont les relations commerciales peuvent se désagréger dans l’environnement de vente au détail difficile d’aujourd’hui. Comme me l’a dit un analyste du secteur, « Quand une entreprise de 350 ans se fait exclure de ses magasins, on doit se demander quel message cela envoie au reste du secteur de la vente au détail. »

Alors que les procédures judiciaires se poursuivent, des milliers de clients se demandent quand—ou si—ils pourront retourner dans ces succursales de la Baie d’Hudson. Et dans les salles de conseil d’administration à travers le pays, les dirigeants examinent probablement leurs propres contrats de bail, se demandant s’ils pourraient être les prochains.