Le débat séculaire entre louer et acheter a pris une nouvelle urgence dans le paysage immobilier canadien. Avec des taux hypothécaires à leur niveau le plus élevé depuis plus d’une décennie et des prix immobiliers qui refusent de se corriger substantiellement, les Canadiens remettent en question la sagesse traditionnelle concernant l’accession à la propriété.
« Les calculs ont radicalement changé, » affirme Benjamin Tal, économiste en chef adjoint chez CIBC Marchés des Capitaux. « Nous observons un changement fondamental dans l’équation location-achat qui n’existait pas sur le marché canadien depuis des générations. »
Les chiffres racontent une histoire convaincante. Le prix moyen d’une maison canadienne tourne autour de 650 000 $ à l’échelle nationale, tandis que dans les grands centres comme Toronto et Vancouver, même des propriétés modestes coûtent bien plus d’un million de dollars. Pendant ce temps, les taux hypothécaires fixes de cinq ans approchant les 6 % ont poussé les coûts mensuels à des niveaux qui font réfléchir de nombreux acheteurs potentiels.
Considérez ce scénario : un jeune couple de professionnels à Toronto envisageant un condo à 900 000 $ ferait face à des versements hypothécaires mensuels d’environ 4 800 $ avec une mise de fonds de 20 % sur une période d’amortissement de 25 ans. Ce même appartement pourrait se louer pour 3 000 $ par mois. La différence de 1 800 $ pourrait être investie ou utilisée pour améliorer la qualité de vie.
« Nous sommes entrés dans une période où la location n’est plus simplement une phase temporaire—elle devient une stratégie financière judicieuse à long terme pour beaucoup, » explique l’auteure en finances personnelles Kelley Keehn. « Le coût d’opportunité de bloquer des centaines de milliers de dollars dans une mise de fonds mérite une réflexion sérieuse. »
Pourtant, l’accession à la propriété continue d’exercer une forte attraction psychologique. Un récent sondage de Professionnels hypothécaires du Canada a révélé que 77 % des non-propriétaires aspirent toujours à posséder un bien immobilier, beaucoup citant « bâtir un capital » et « ne pas jeter l’argent par les fenêtres en louant » comme motivations principales.
Ce sentiment persiste malgré des recherches suggérant que les avantages financiers de la propriété pourraient être surestimés dans l’environnement actuel. En tenant compte des taxes foncières, de l’entretien, des coûts d’opportunité des fonds de mise de fonds et des frais de transaction, l’avantage de la propriété s’est considérablement réduit.
« Les gens oublient que les maisons sont d’abord des biens de consommation et ensuite des investissements, » dit Alex Avery, auteur de « The Wealthy Renter ». « Elles nécessitent un capital constant pour maintenir leur valeur, contrairement aux actifs financiers qui peuvent s’apprécier sans investissement supplémentaire. »
Le cycle agressif de hausse des taux de la Banque du Canada a considérablement modifié les calculs d’accessibilité. Un ménage gagnant 120 000 $ par an pourrait se qualifier pour environ 200 000 $ de moins en financement hypothécaire par rapport au début de 2022. Cette réalité a forcé de nombreux acheteurs potentiels à prolonger indéfiniment leur période de location.
Pour les immigrants et les nouveaux arrivants au Canada, qui représentent la majorité de la croissance démographique du pays, les barrières à l’entrée sont devenues particulièrement intimidantes. « De nombreux nouveaux Canadiens sont forcés de recalibrer leurs attentes en matière de logement, » note la consultante en immigration Shama Naz. « La promesse d’accession à la propriété qui a attiré beaucoup de monde au Canada est de plus en plus différée. »
Le marché locatif n’a pas échappé aux pressions non plus. Les taux d’inoccupation dans les grandes villes canadiennes ont chuté à des niveaux historiquement bas—moins de 1 % à Vancouver et environ 1,5 % à Toronto. Ce déséquilibre entre l’offre et la demande a fait grimper les loyers de pourcentages à deux chiffres dans de nombreux marchés au cours des deux dernières années.
Pourtant, pour les investisseurs disposant de capital, l’environnement actuel crée des opportunités stratégiques. « Nous voyons des investisseurs avisés reconnaître que c’est peut-être le moment idéal pour louer leur résidence personnelle tout en investissant dans des propriétés à revenu dans des marchés plus abordables, » explique la conseillère en investissement immobilier Cynthia Holmes.
Cette approche permet aux investisseurs de bénéficier de l’appréciation des propriétés et des revenus locatifs dans des marchés aux fondamentaux plus favorables tout en maintenant une flexibilité en louant leur propre domicile. C’est une stratégie qui reconnaît les disparités régionales dans le paysage immobilier canadien.
Les objectifs ambitieux du gouvernement fédéral en matière de logement visent à doubler la construction au cours de la prochaine décennie, mais les experts restent sceptiques quant à l’impact à court terme sur l’accessibilité. « Nous faisons face à des pénuries structurelles d’offre qui prendront des années à résoudre, » avertit l’analyste immobilier John Pasalis.
Pour de nombreux Canadiens des générations Y et Z, le rêve d’accession à la propriété ne s’est pas évanoui mais transformé. Ils sont de plus en plus disposés à envisager des alternatives comme la copropriété, les arrangements de location avec option d’achat et les solutions de vie intergénérationnelles pour surmonter les barrières du marché.
La planificatrice financière Shannon Lee Simmons conseille à ses clients de considérer également les facteurs non financiers. « La propriété offre une stabilité et un contrôle que la location n’offre pas. Vous pouvez rénover, vous ne ferez pas face à des évictions pour rénovation, et vous constituez une épargne forcée. Ces avantages n’apparaissent pas dans un calcul purement financier. »
L’approche la plus équilibrée vient peut-être de la reconnaissance que les décisions en matière de logement vont au-delà des tableurs. Elles impliquent des préférences de style de vie, la planification familiale, la flexibilité professionnelle et les stratégies de retraite.
« La bonne réponse dépend des circonstances individuelles, » dit l’économiste immobilière Diana Petramala. « Quelqu’un qui prévoit rester au même endroit pendant des décennies pourrait bénéficier de l’achat malgré des coûts initiaux plus élevés, tandis que quelqu’un qui valorise la mobilité professionnelle ou qui s’attend à une croissance significative de ses revenus pourrait optimiser en louant. »
Alors que les Canadiens naviguent dans ces considérations complexes, une chose reste claire : la maxime simplifiée « louer c’est jeter l’argent par les fenêtres » ne s’applique plus dans le marché actuel. La décision nécessite une analyse nuancée des finances personnelles, des conditions du marché régional et des objectifs de vie à long terme.
