En me promenant dans l’emblématique quartier du Plateau-Mont-Royal la semaine dernière, je n’ai pu m’empêcher de remarquer le paysage en mutation. Là où les locations à court terme remplies de touristes dominaient autrefois, des pancartes « À louer » apparaissent désormais de plus en plus aux fenêtres. Cette transformation survient alors que Montréal met en œuvre l’une des réglementations les plus strictes du Canada en matière de locations à court terme, un pari politique audacieux visant à atténuer la crise du logement qui a saisi la plus grande ville du Québec.
Depuis le 1er mai, Montréal a effectivement interdit Airbnb et les plateformes similaires dans la plupart des zones résidentielles. La ville limite maintenant les locations à court terme aux corridors commerciaux désignés – principalement le long des grandes artères comme le boulevard Saint-Laurent et la rue Saint-Denis – des zones qui ne représentent qu’une petite fraction de la superficie totale de Montréal.
« Nous avons atteint un point de rupture« , a expliqué la mairesse de Montréal, Valérie Plante, lors d’un forum communautaire auquel j’ai assisté à Villeray. « Quand près de 60 % des locataires montréalais consacrent plus de 30 % de leurs revenus au logement, nous devions prendre des mesures décisives. » L’administration Plante a positionné les restrictions sur Airbnb comme la pierre angulaire de sa stratégie d’abordabilité du logement.
Les nouvelles réglementations reflètent un changement radical de politique. Auparavant, les hôtes pouvaient opérer dans les zones résidentielles avec un permis provincial et une surveillance municipale minimale. Désormais, selon le ministère du Tourisme du Québec, les permis ne seront délivrés qu’aux propriétés situées dans les quelques zones autorisées restantes. Ceux qui sont pris en infraction s’exposent à des amendes municipales allant de 1 000 $ à 7 000 $ par jour, tandis que les pénalités provinciales peuvent atteindre la somme vertigineuse de 100 000 $.
Les données du groupe de défense du logement RCLALQ suggèrent que l’impact pourrait être substantiel. Leurs recherches indiquent que Montréal comptait environ 12 000 annonces Airbnb actives avant la réglementation, dont plus de 58 % situées dans des zones désormais interdites aux locations à court terme.
« Il ne s’agit pas simplement d’opposer touristes et résidents », explique Catherine Lussier, coordonnatrice au logement au Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU). « Il s’agit de rééquilibrer un écosystème du logement qui a été déformé par des intérêts commerciaux. »
Lors de conversations avec des résidents du quartier Notre-Dame-de-Grâce, j’ai découvert des réactions mitigées. Jean Tremblay, propriétaire qui complétait ses revenus de retraite grâce à Airbnb, a exprimé sa frustration : « La ville nous met tous dans le même panier. Je n’ai jamais causé de problèmes, et maintenant je perds un revenu essentiel. »
De son côté, Sophia Rodriguez, une jeune professionnelle qui a déménagé trois fois en deux ans en raison de l’augmentation des loyers, offre une perspective différente : « Chaque appartement reconverti en logement à long terme donne à des gens comme moi une chance de rester dans la ville que nous aimons. »
L’approche de Montréal représente l’un des cadres réglementaires les plus agressifs au Canada. Bien que Vancouver et Toronto aient mis en œuvre leurs propres restrictions, l’interdiction quasi totale de Montréal dans les zones résidentielles va plus loin que la plupart des grandes villes nord-américaines.
Les nouvelles règles surviennent dans un contexte de statistiques alarmantes sur le logement. Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement, le taux d’inoccupation des logements locatifs à Montréal n’est que de 2 %, bien en dessous du seuil de 3 % considéré comme sain. Pendant ce temps, les loyers moyens ont augmenté de 8,2 % l’année dernière, dépassant largement la croissance des salaires.
Les représentants de l’industrie touristique ont exprimé leurs préoccupations concernant les impacts économiques potentiels. « Montréal a accueilli plus de 9,3 millions de visiteurs l’année dernière », note Yves Lalumière, président de Tourisme Montréal. « Nous devons nous assurer de maintenir des options d’hébergement adéquates à divers prix. »
La ville réplique que ses 24 000 chambres d’hôtel, plus les locations à court terme dans les zones autorisées, serviront adéquatement les besoins touristiques tout en rééquilibrant le marché du logement.
L’application représente le prochain défi. Le ministère du Tourisme du Québec et le département d’urbanisme de Montréal ont créé une équipe d’application conjointe, mais avec des milliers d’annonces potentiellement illégales, le suivi de la conformité reste un défi de taille.
En me promenant dans Saint-Henri, j’ai parlé avec Maria Gonzalez, gestionnaire d’immeuble, qui a été témoin de première main de l’impact des hôtels fantômes. « Nous avions un investisseur qui a acheté trois unités dans notre immeuble et les a exploitées comme des Airbnb à temps plein. Les fêtes constantes, les déchets et les problèmes de sécurité étaient insupportables pour les résidents permanents. »
Le conseiller municipal Craig Sauvé a défendu cette approche rigoureuse : « Ce n’est pas anti-tourisme; c’est pro-logement. Les visiteurs auront encore plein d’options dans les zones commerciales conçues pour les accueillir, tandis que les quartiers résidentiels pourront retrouver leur vocation première. »
L’expérience montréalaise servira probablement d’étude de cas pour d’autres municipalités canadiennes aux prises avec des pressions similaires sur le logement. Les premiers indices des plateformes immobilières suggèrent une modeste augmentation des annonces de location à long terme, bien qu’il soit trop tôt pour déterminer l’impact complet des réglementations sur la disponibilité et l’abordabilité des logements.
Pour les Montréalais ordinaires comme Justine Lapointe, une travailleuse de la santé que j’ai rencontrée lors d’un forum communautaire sur le logement à Hochelaga-Maisonneuve, les réglementations représentent une lueur d’espoir. « Peut-être que maintenant, ma fille n’aura pas à quitter le quartier où elle a grandi juste pour trouver un appartement abordable. »
Alors que les villes du Canada cherchent des solutions à la crise du logement, la position audacieuse de Montréal sur les locations à court terme pourrait s’avérer soit un avertissement, soit un modèle pour récupérer le parc immobilier. Quoi qu’il en soit, les résidents de la ville se retrouvent au centre d’une expérience cruciale en matière de politique de logement urbain – une expérience qui pourrait redéfinir la relation entre tourisme, logement et communauté pour les années à venir.
