Lorsque Washington éternue, la construction canadienne s’enrhume. Cela devient de plus en plus évident alors que la dernière vague de tarifs américains sur le bois d’œuvre et l’acier canadiens commence à se répercuter sur notre marché immobilier—avec des conséquences potentiellement désastreuses pour les acheteurs déjà aux prises avec des problèmes d’accessibilité.
En visitant un développement à moitié terminé à Mississauga la semaine dernière, le constructeur chevronné Sam Patel a pointé vers des piles de bois et de charpentes métalliques. « Voyez-vous ces matériaux? Ils coûtent environ 22% plus cher qu’à la même période l’année dernière, » a-t-il expliqué. « Nous absorbons certains coûts, mais éventuellement, ils se refléteront dans les prix des maisons. »
Les chiffres dressent un tableau préoccupant. Selon Statistique Canada, les coûts des matériaux de construction ont bondi de 17% au premier semestre 2025, et les analystes de RBC Marchés des Capitaux prévoient une nouvelle augmentation de 14 à 18% d’ici 2027 si la structure tarifaire actuelle reste inchangée.
La relation commerciale Canada-États-Unis a toujours connu des turbulences, mais le dernier tarif de 27% sur le bois d’œuvre résineux et le nouveau droit de 18% sur l’acier de construction fabriqué représentent ce que le président des Manufacturiers et Exportateurs du Canada, Dennis Darby, appelle « une pression sans précédent sur notre chaîne d’approvisionnement en construction. »
Pour mettre les choses en contexte, le Canada fournit environ 84% de toutes les importations de bois d’œuvre résineux aux États-Unis, selon Ressources naturelles Canada. Lorsque la demande américaine ralentit ou que les tarifs augmentent, ce bois est redirigé vers le marché intérieur—mais pas nécessairement à des prix plus bas.
« C’est contre-intuitif, » explique Patricia Cheng, économiste à l’Université de Toronto. « Même avec plus d’approvisionnement restant au Canada, les prix augmentent parce que nos producteurs doivent compenser la perte d’accès au marché américain et l’augmentation des coûts de conformité. Au final, le constructeur paie plus, pas moins. »
Ces coûts sont inévitablement transférés aux consommateurs. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) estime que pour chaque augmentation de 10% des coûts des matériaux de construction, le prix d’une nouvelle maison augmente d’environ 4,3%. Avec les projections actuelles, cela se traduit par environ 38 000 $ de coûts supplémentaires sur une nouvelle maison canadienne moyenne d’ici 2027.
Pour les premiers acheteurs comme Jamie Kowalski, travailleur technologique de Toronto, ces augmentations créent un autre obstacle à la propriété. « Nous économisons depuis cinq ans, et les objectifs ne cessent de s’éloigner, » a déclaré Kowalski en visitant des maisons modèles à Etobicoke. « Chaque mois que nous attendons, les prix grimpent davantage. »
Les effets s’étendent au-delà des nouvelles constructions. Les coûts de rénovation ont également augmenté, les entrepreneurs signalant des hausses de prix de 30 à 40% pour les projets d’amélioration résidentielle de base. Mike Sullivan, qui dirige une entreprise de rénovation à Halifax, affirme que les clients réduisent l’ampleur de leurs projets ou les reportent complètement. « Les gens qui prévoyaient des rénovations complètes de cuisine ne remplacent maintenant que les comptoirs. L’effet d’entraînement nuit aux fournisseurs, aux gens de métier—à tout le monde. »
Les décideurs canadiens se trouvent dans une position difficile. Le gouvernement fédéral a déposé des plaintes par le biais des mécanismes de règlement des différends de l’ACEUM (le successeur de l’ALENA), mais ces processus prennent généralement de 12 à 18 mois pour être résolus.
« Nous explorons des mesures d’allègement ciblées pour les constructeurs et les consommateurs, » a déclaré la vice-première ministre Chrystia Freeland lors d’une conférence de presse à Ottawa. « Mais la réalité est que les chaînes d’approvisionnement intégrées ne peuvent pas être rapidement démêlées sans perturbation économique importante. »
Certaines entreprises s’adaptent grâce à l’innovation. Nexii Building Solutions, basée à Vancouver, a développé des matériaux de construction alternatifs qui contournent les chaînes d’approvisionnement traditionnelles de bois et d’acier. « Nous constatons un intérêt sans précédent pour nos systèmes de construction à base de plantes, » déclare le PDG Gregor Robertson. « Quand les matériaux traditionnels deviennent peu fiables ou coûteux, le marché cherche naturellement des alternatives. »
Les experts de l’industrie suggèrent plusieurs résultats potentiels. Kevin Lee, PDG de l’Association canadienne des constructeurs d’habitations, croit que nous pourrions assister à un changement fondamental dans les approches de construction. « Le bois massif, la préfabrication et la construction modulaire pourraient tous gagner du terrain à mesure que les constructeurs recherchent une prévisibilité des coûts. Ce différend commercial pourrait accélérer involontairement l’innovation. »
La situation met en évidence la vulnérabilité du marché immobilier canadien face aux politiques commerciales internationales. Alors que les décisions de la Banque du Canada sur les taux d’intérêt font l’objet d’une couverture médiatique extensive, les différends commerciaux passent souvent inaperçus jusqu’à ce que leurs effets se matérialisent dans les prix à la consommation.
Pour les urbanistes, la situation tarifaire complique les efforts visant à augmenter l’offre de logements. « Les municipalités à travers le Canada ont rationalisé les approbations et mis à jour le zonage pour permettre plus de construction, » note Jennifer Barrett, urbaniste à la Ville d’Edmonton. « Mais si les coûts des matériaux rendent les projets financièrement irréalisables, les améliorations réglementaires à elles seules ne résoudront pas notre pénurie de logements. »
Le moment ne pourrait être pire. Le Canada a besoin d’environ 3,5 millions de nouveaux logements d’ici 2030 pour rétablir l’abordabilité, selon les recherches de la SCHL. Si les coûts de construction continuent d’augmenter aux taux actuels, cet objectif devient de plus en plus difficile à atteindre.
Certains économistes voient un côté positif dans l’innovation potentielle. « Tout au long de l’histoire, les restrictions commerciales ont parfois déclenché le développement de l’industrie nationale, » suggère Trevor Wilson, économiste en chef chez Desjardins. « Nous pourrions voir une augmentation des investissements dans la capacité de fabrication canadienne de matériaux de construction, ce qui pourrait améliorer la résilience à long terme. »
Pour les acheteurs potentiels, cependant, les perspectives immédiates restent difficiles. Les chambres immobilières des grandes villes canadiennes signalent des augmentations de prix continues malgré des taux d’intérêt plus élevés, les contraintes d’approvisionnement étant citées comme facteur principal.
En terminant sa visite du développement de Mississauga, Sam Patel a offert une évaluation pragmatique: « La construction a toujours fait face à des défis—météo, pénuries de main-d’œuvre, réglementation. Nous nous adaptons. Mais quand ces tarifs se combinent aux pressions existantes, quelque chose doit céder. Soit nous construisons des maisons plus petites, utilisons différents matériaux, ou les prix continuent de grimper. »
Pour les Canadiens qui espèrent une accessibilité au logement, la leçon est claire: les solutions doivent aborder non seulement les politiques nationales, mais aussi les relations commerciales internationales complexes qui impactent directement le coût de se mettre un toit au-dessus de la tête.
