J’ai remarqué hier une évolution fascinante qui pourrait transformer le paysage de la crise du logement à Vancouver—la Coopérative de crédit Vancity lance un financement spécialisé ciblant spécifiquement le logement intermédiaire manquant.
Pour quiconque suit la saga du logement au Canada, cela semble significatif. Le nouveau programme de prêts hypothécaires à la construction de Vancity vise à faciliter la construction de logements multi-unités à petite échelle, précisément le type de développement « intermédiaire manquant » que les urbanistes préconisent depuis des années.
Le timing ne pourrait pas être plus pertinent. Juste la semaine dernière, je discutais avec un promoteur local qui décrivait le financement comme le « mur invisible » empêchant la construction de multiplex, même dans les quartiers où le zonage le permet désormais.
« Le cadre de prêt traditionnel n’était tout simplement pas conçu pour les petits promoteurs cherchant à construire de trois à six unités sur un seul terrain, » a expliqué William Azaroff, directeur de l’expérience membre chez Vancity. « Nous adaptons notre approche pour correspondre à l’évolution des politiques de logement. »
Le programme offre du financement pour des projets allant des duplex aux sixplex, couvrant jusqu’à 80% du coût du projet avec des termes pouvant aller jusqu’à 24 mois. Ce qui a attiré mon attention, c’est la volonté de la coopérative de crédit de travailler avec des constructeurs débutants—généralement considérés comme plus risqués par les prêteurs conventionnels.
Les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement montrent que les permis pour multiplex ont augmenté de 27% depuis 2021 dans le Grand Vancouver, mais les taux d’achèvement sont considérablement à la traîne. L’écart entre les approbations et la construction réelle suggère que les obstacles de financement restent importants.
Cette initiative arrive alors que les mises en chantier canadiennes ont récemment atteint leur plus bas niveau depuis 2020, selon le dernier rapport sur le logement de la SCHL. Vancouver, malgré sa crise du logement, a particulièrement lutté avec le « milieu manquant »—des logements qui comblent l’écart entre les maisons unifamiliales et les grands complexes d’appartements.
J’ai parlé avec l’économiste urbain Jens von Bergmann, qui a mis en garde contre des attentes trop optimistes. « Le financement est certainement un obstacle, mais les coûts de construction, les retards de permis et les pénuries de main-d’œuvre qualifiée restent des défis importants, » a-t-il noté. « C’est une étape positive, mais nous avons besoin de solutions parallèles pour résoudre ces obstacles. »
Ce qui rend l’approche de Vancity intéressante, c’est son lien avec des changements politiques plus larges. L’annonce fédérale sur le logement plus tôt cette année mettait l’accent sur le développement du milieu manquant, et les municipalités du Grand Vancouver ont progressivement réformé le zonage pour permettre la construction de multiplex.
Le programme comporte quelques limitations notables. Il est actuellement disponible uniquement pour les emprunteurs dans les régions du Lower Mainland et de Victoria, bien que Vancity indique qu’ils pourraient élargir en fonction des résultats initiaux. De plus, le montant maximal du prêt est plafonné à 2 millions de dollars, ce qui, dans le marché coûteux de la construction de Vancouver, pourrait limiter l’étendue des projets éligibles.
Pour les candidats potentiels, les exigences en matière de documentation restent substantielles. Les emprunteurs doivent soumettre des plans de construction détaillés, des ventilations de coûts et démontrer une expérience pertinente—bien que Vancity affirme qu’ils considéreront des partenariats là où il existe des lacunes d’expérience.
Le Financial Post a récemment rapporté que les prêteurs traditionnels hésitent à financer des projets de milieu manquant en raison de leur nature hybride—ni construction unifamiliale conventionnelle ni développement multi-unités à grande échelle avec des modèles de risque établis.
« Les coopératives de crédit peuvent parfois être plus agiles pour combler les lacunes du marché, » explique Tsur Somerville, professeur de finance immobilière à l’École de commerce Sauder de l’UBC. « Ce sont des organisations dirigées par leurs membres avec une orientation locale, elles peuvent donc innover avec des solutions qui pourraient éventuellement être adoptées par des institutions plus grandes. »
Pour les Vancouvérois ordinaires qui voient les coûts du logement spiraler à la hausse, des initiatives comme celle-ci représentent un petit pas concret. Un récent rapport de la RBC a montré que l’abordabilité du logement à Vancouver a atteint son pire niveau depuis des décennies ce dernier trimestre, avec le ménage moyen devant allouer plus de 60% de ses revenus aux coûts de logement.
Le véritable test sera de voir combien de projets se matérialisent réellement grâce à ce programme. Vancity a initialement engagé 30 millions de dollars, ce qui pourrait soutenir environ 20 à 30 projets selon leur ampleur. Pour mettre cela en contexte, Vancouver aurait besoin de milliers de tels projets pour répondre de manière significative à son déficit de logements.
Pour l’avenir, cette approche pourrait créer un modèle pour d’autres institutions financières. Les six plus grandes banques du Canada ont fait face à une pression croissante pour développer des produits spécialisés répondant à la crise du logement.
En tant que personne qui couvre le domaine du logement depuis des années, j’ai remarqué comment les innovations financières suivent souvent les changements de politique avec un temps de latence important. Les réformes de zonage permettant les multiplex ont été mises en œuvre dans diverses municipalités, mais l’infrastructure financière pour les soutenir a évolué plus lentement.
Cette initiative fera-t-elle bouger les choses dans la crise du logement à Vancouver? Probablement pas à elle seule. Mais combinée à la bonification de densité, à la simplification des permis et à d’autres initiatives en cours, elle représente une autre pièce du puzzle complexe.
Pour ceux qui envisagent de tels projets, Vancity commencera à accepter les candidatures le mois prochain. La véritable mesure du succès sera visible dans environ deux ans—quand nous pourrons compter les nouveaux logements qui n’auraient peut-être jamais été construits autrement.
