Les emblématiques grands magasins rouge et blanc de La Baie d’Hudson—piliers des centres commerciaux canadiens depuis des générations—sont sur le point de connaître une transformation radicale, alors que ce détaillant vieux de 354 ans pivote des espaces commerciaux traditionnels vers une nouvelle stratégie axée sur le numérique.
Dans un geste qui signale l’évolution continue du commerce de détail physique, La Baie d’Hudson a annoncé hier avoir conclu une entente pour vendre jusqu’à 28 baux de magasins à QuadReal Property Group, une entreprise immobilière commerciale basée en Colombie-Britannique qui gère des actifs de 73,8 milliards de dollars. Cette transaction, évaluée à 775 millions de dollars, représente près d’un tiers des 84 emplacements de La Baie à travers le Canada.
« Ce n’est pas qu’une simple restructuration commerciale—c’est une réinvention fondamentale de ce que signifient les grands magasins à l’ère d’Amazon, » explique Diane Brisebois, analyste au Conseil canadien du commerce de détail. « La Baie d’Hudson encaisse essentiellement ses biens immobiliers de premier ordre pour financer son avenir numérique. »
Cette entente suit un modèle établi par plusieurs grands détaillants nord-américains qui ont séparé leurs précieux actifs immobiliers de leurs activités opérationnelles. Sears avait tenté une stratégie similaire avant son effondrement, tandis que Macy’s a poursuivi une monétisation immobilière comparable aux États-Unis.
Richard Baker, président exécutif de la Compagnie de la Baie d’Hudson, a présenté cette décision comme stratégique plutôt que désespérée. « Cette transaction nous permet de libérer une valeur significative tout en conservant les emplacements qui servent le mieux nos clients, » a déclaré Baker dans le communiqué de presse. « Ce capital accélérera notre transformation numérique tout en préservant l’héritage de La Baie d’Hudson. »
Le détaillant n’a pas révélé quels emplacements spécifiques sont inclus dans l’entente, créant de l’incertitude pour les exploitants de centres commerciaux et les milliers d’employés des magasins potentiellement touchés. L’entreprise a seulement indiqué que la transaction implique des propriétés « non essentielles », suggérant que les grands magasins phares du centre-ville de Toronto, Montréal et Vancouver pourraient être épargnés.
Pour les centres commerciaux canadiens déjà aux prises avec une baisse d’achalandage, le départ de La Baie d’Hudson comme locataire majeur pourrait déclencher des effets en cascade. Les grands magasins génèrent traditionnellement des visites qui bénéficient aux détaillants plus petits dans le même centre commercial.
« Quand on perd un locataire principal comme La Baie, on ne perd pas juste un magasin—on réduit potentiellement l’achalandage de toute la propriété de 15 à 20 pour cent, » explique Alexandra Shiu, consultante en immobilier commercial chez Colliers Canada. « Ces grands espaces sont incroyablement difficiles à réaménager dans le marché actuel. »
L’intérêt de QuadReal pour l’acquisition de ces baux indique que le propriétaire de centres commerciaux voit une opportunité là où d’autres pourraient voir un déclin. Des initiés de l’industrie suggèrent que l’entreprise a probablement des plans pour réaménager ces espaces en propriétés à usage mixte combinant des concepts résidentiels, de bureaux et de commerce expérientiel.
Cette transaction survient dans un contexte difficile pour les grands magasins à l’échelle mondiale. Les données de Statistique Canada montrent que les ventes des grands magasins ont diminué de 13% entre 2019 et 2024, tandis que les ventes en ligne ont augmenté de 68% pendant la même période. La Baie d’Hudson elle-même a traversé une protection contre la faillite pour ses opérations américaines et subi d’importants changements de direction au cours des cinq dernières années.
« Les grands magasins ont été conçus pour un monde où les gens ne pouvaient pas facilement comparer les prix et avaient besoin de tout voir en un seul endroit, » affirme Tandy Thomas, professeure associée de marketing à l’Université Queen’s. « Ce monde n’existe plus. Le consommateur moderne veut de la commodité, de la personnalisation et des expériences qui ne peuvent pas être reproduites en ligne. »
Pour les communautés avec des emplacements de La Baie sur la liste potentielle de fermetures, l’impact va au-delà du magasinage. Plusieurs de ces magasins ont servi de points de repère communautaires et d’employeurs pendant des décennies. Dans des villes plus petites comme Kingston ou Peterborough, une fermeture de La Baie d’Hudson représente la fin d’une époque qui remonte aux débuts de l’histoire du commerce de détail au Canada.
La transformation de La Baie reflète des changements plus larges dans le commerce de détail canadien, où les empreintes commerciales traditionnelles rétrécissent tandis que les boutiques spécialisées et les concepts immersifs se développent. Les récents chiffres d’emploi de Statistique Canada montrent que les emplois dans le secteur du commerce de détail ont diminué de 1,2% sur douze mois, les grands magasins représentant la majorité de ces pertes.
Les analystes de l’industrie suggèrent que La Baie d’Hudson utilisera probablement le produit de cette transaction pour investir dans l’infrastructure numérique, réimaginer les magasins phares restants, et potentiellement développer des concepts de vente au détail spécialisés comme ceux poursuivis par Nordstrom et d’autres détaillants haut de gamme qui ont réussi à naviguer la transition vers le commerce omnicanal.
« Ce n’est pas la fin de La Baie d’Hudson, mais c’est certainement la fin de La Baie d’Hudson telle que les générations précédentes l’ont connue, » affirme Doug Stephens, futuriste du commerce de détail. « Les détaillants les plus performants deviennent davantage comme des entreprises médiatiques—créant du contenu et des expériences qui attirent les consommateurs, que ce soit physiquement ou numériquement. »
Pour les propriétaires de centres commerciaux laissés avec des emplacements vides de La Baie non inclus dans l’entente avec QuadReal, l’avenir reste incertain. Le réaménagement des espaces de grands magasins nécessite d’importants investissements en capital et une vision créative. Certaines transformations réussies ont inclus des exploitations agricoles intérieures, des établissements de santé, des espaces de cotravail et des lieux de divertissement.
La transaction devrait se conclure par phases entre la fin de 2025 et le début de 2026, sous réserve de conditions incluant la diligence raisonnable et l’obtention des consentements requis de tierces parties. La Baie d’Hudson s’est engagée à fournir plus de détails sur les emplacements spécifiques après la première phase de clôture.
Alors que la plus ancienne entreprise du Canada se réinvente encore une fois, l’évolution de cet emblématique grand magasin offre un aperçu de l’avenir difficile du commerce de détail—un avenir où l’espace physique doit être soigneusement équilibré avec la présence numérique, et où même les marques les plus établies doivent s’adapter ou disparaître.
